NUOVE NORME CONDOMINIALI

«Art. 67. – Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

Disciplina dell'uso delle cose e dei servizi comuni

L'Amministratore del Condominio è tenuto a disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che sia assicurato a tutti i condomini il miglior godimento. Pertanto egli non ha il potere, per esempio, di portare di propria iniziativa modifiche strutturali all'edificio condominiale, ma ha il diritto, in mancanza di diverse disposizioni dell'assemblea, di detenere le chiavi dei locali comuni, per assicurarne l'uso da parte dei singoli condomini in condizioni di parità.

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GIARDINO

5) l’aver acconsentito, con dolo o colpa, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

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Art. 24.
1. L’articolo 69 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:
«Art. 69. – I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere riveduti o modificati, all’unanimità. Tali valori, anche nell’interesse di un solo condomino, possono essere riveduti o modificati, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, terzo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore di calcolo materiale;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici, di modificazione delle destinazioni d’uso o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni».

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Ciao a tutti. non so se questo è il posto giusto per postare questo messaggio.

Il mio collega abita in un condominio. Edificio in muratura del 1905. Al piano di sottoo STANNO/ DICEMBRE 2012 /hanno/ fatto dei lavori, DEMOLENDO PARETI / E HANNO INTENZIONE DI ELIMINARE UN PILASTRO CHE REGGE UNA ROMPITRATTA / FARE DEI NUOVI PILASTRI demolendo muri portanti modificando destinazioni d'uso da taverna magazzino a garage per ospitare più auto. Le murature esistenti saranno sicuramente affaticate dalla costruzione di 4 nuovi pilastri in cemento armato. Questo come detto per ricavare un garage per ospitare più vetture.
Il pavimento si è pesantemente fessurato. Nel  muro del bagno sono presente crepe e il tubo inserito nel muro dal vicino ha provocato danni in bagno.
I lavori sono stati eseguiti con il silenzio dell'amministratrice del condominio.
I lavori dal punto di vista strutturale sono discutibili, il progetto e fa veramente pena.
In più non è sata chiesta l'autorizzazione dell'assemblea condominiale.
Mi sapete dire se è necessaria l'auorizzazione dell'assemblea? La legge, è chiara  e richiamma l' articolo del codice civile, che specifica esattamente chi è autorizzato a dare l'auorizzazione di eseguire lavori strutturali in un condominio

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Costruzione di garage per uso commerciale

Permesso

1-2

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ASSICURAZIONE /false attestazioni dell'amministratore/ Tetto in legno dichiarato ignifugo.

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MOFICHE STRUTTURALI

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Ma se anche non lo fossero, è sacrosanto che chi ha subito danni venga risarcito (e sarà ovviamente così, di questo non dubitare).

per le modifiche strutturali.
i pilastri LE MURATURE PORTANTI in casa mia non sono miei ma sono anche di quelli che abitano di sopra e di sotto.

Vi è il divieto di intervenire su murature portanti, indipendentemente dal fatto che sia stata presentata una DIA oppure no.
Ma poi, hanno davvero toccato le fondazioni, le murature portanti e i divisori.

Comunque il terreno su cui poggiano le fondazioni,  le fondazioni,  i solai e le murature portanti sono elementi strutturali e come tali sono beni condominiali per cui solo l'assemblea dei condomini può deliberare in merito e serve anche l'unanimità di tutti i condomini (art. 1120 del codice civile)

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Cordiali saluti
Arch. Ugo Terzi

L'articolo 1120 dice che non posso fare lavori che mettano in pericolo e provochino danni alle strutture condominiali. mi pare ovvio.

Il Codice Civile dice esplicitamente che le strutture sono un bene comune come la facciata e l'ascensore.

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l’articolo 1120 c.c. vieta le innovazioni che: - possono recare pregiudizio alla stabilità o sicurezza del fabbricato; - ne alterino il decoro architettonico; - rendano alcune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche da parte di un solo condomino. Neanche con la maggioranza dei 2/3 i condomini possono deliberare innovazioni che possono potenzialmente creare problemi alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, al suo decoro architettonico o che rendano alcune parti dell’edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino. VVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVV Art. 5. 1. All’articolo 1120 del codice civile, il primo comma è sostituito dai seguenti: «Salvo che sia altrimenti stabilito dalla legge, i condomini, con la maggioranza indicata dal quarto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Sono valide, se approvate dall’assemblea a maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio nel rispetto, se del caso, delle disposizioni di cui al secondo, terzo e quarto comma dell’articolo 1117-ter, le deliberazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio; 3) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze. L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni». VVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVV 1. L’articolo 1122 del codice civile è sostituito dal seguente: «Art. 1122. – (Opere su parti di proprietà o uso individuale). – Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti comuni di cui si sia riservata la proprietà o l’uso individuale, ciascun condomino non può eseguire opere o modifiche ovvero variare la destinazione d’uso indicata dal titolo, benché consentite dalle norme di edilizia, se ne derivi danno alle parti comuni o individuali o notevole diminuzione di godimento o valore di esse, ovvero pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea. In mancanza di dettagliate informazioni sul contenuto specifico e sulle modalità di esecuzione, l’amministratore può, previa diffida, rivolgersi all’autorità giudiziaria che provvede in via d’urgenza ai sensi dell’articolo 1171». VVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVV Infine l’articolo 1117 c.c. indica le cose che sono oggetto di proprietà comune. 1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune; 2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini. VVVVVVVVVVVVVVVV Queste le principali innovazioni introdotte: - l’art. 1117 c.c. viene riformulato in modo da tener conto delle innovazioni tecnologiche intervenute dalla approvazione del codice civile; viene in parte riformulato l’elenco delle parti comuni dell’edificio con l’indicazione dei  “sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per le telecomunicazioni e simili”; - con l’inserimento dell’art. 1117 bis si chiarisce in via definitiva che le disposizioni in materia di condominio non vanno esclusivamente applicate al tradizionale “condominio verticale”, ma anche al c.d. “condominio orizzontale” o “supercondominio”, vale a dire all’insieme di edifici strutturalmente autonomi, ma aventi in comune beni, servizi, locali o spazi aperti  destinati a favorire il migliore godimento degli immobili di proprietà esclusiva; - stabilisce il nuovo art. 1117 ter che le deliberazioni in materia di modificazione d’uso e sostituzione delle parti comuni devono essere adottate con un numero di voti pari alla maggioranza dei presenti e ai due terzi del valore dell’edificio; - viene introdotta nel nuovo art. 1117 quater una particolare procedura per la tutela delle destinazioni d’uso dei beni comuni; VVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVDISEGNO DI LEGGE Art. 1117-quater. – (Tutela delle destinazioni d’uso). – In caso di attività contrarie alle destinazioni d’uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà individuale, ogni condomino ed ogni conduttore può chiedere all’amministratore di intervenire mediante diffida e, in caso di mancata cessazione delle violazioni nonostante la diffida, chiedere all’amministratore di convocare l’assemblea, inserendo all’ordine del giorno la richiesta di tutela della destinazione d’uso. L’amministratore è tenuto a convocare senza indugio l’assemblea. Decorso il termine di trenta giorni dalla richiesta senza che sia stata convocata l’assemblea, è ammesso il ricorso all’autorità giudiziaria che provvede in via di urgenza. Nel caso in cui accerti la violazione della destinazione d’uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà individuale, l’autorità giudiziaria ordina la cessazione dell’attività e la rimessione delle cose in pristino e, salvo il risarcimento del danno, può condannare il responsabile al pagamento di una ulteriore somma di denaro in favore del condominio da determinare tenendo conto della gravità della violazione e dei benefìci ricavati». _________________ Se un uomo parte con delle certezze finirà con dei dubbi; ma se si accontenta di iniziare con qualche dubbio, arriverà alla fine a qualche certezza.(F.Bacone)

2. L’articolo 1126 del codice civile è sostituito dal seguente:
   «Art. 1126. – (Lastrici solari di uso esclusivo). – Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non sia comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini, in proporzione al valore dell’unità immobiliare di ciascuno».

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7) l’inottemperanza agli obblighi di cui agli articoli 1117-quater, 1122-bis e 1130, numeri 6), 7), 9) e 10);
l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo;
9) l’inerzia di fronte a situazioni che richiedono il suo intervento per la sicurezza ai sensi dell’articolo 1122-bis.

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Approvata dal Senato la nuova disciplina del condominio degli edifici

By Redazione on 27 gennaio 2011

E’ stato approvato dal Senato della Repubblica nella seduta del 26 gennaio 2011 il disegno di legge di iniziativa parlamentare n. 71 recante “modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”. Il testo passa ora all’esame della Camera dei Deputati.
Da un primo sommario esame della nuova disciplina appare evidente che  si è ritenuto opportuno non attribuire un’autonoma capacità giuridica ai condominii e non prevedere per i medesimi un regime gestionale analogo a quello dettato dal codice civile per le società.
Ciò in quanto non si è voluta abbandonare la concezione tradizionale secondo cui deve essere attribuita preminenza alle singole unità abitative rispetto alle parti comuni dell’edificio, destinate in modo meramente strumentale a consentire il miglior godimento del bene di proprietà individuale.
Decisiva al riguardo è stata la considerazione che diversamente si sarebbe rischiato di determinare una fortissima compressione dei diritti della minoranza dei condòmini in tutti i casi un condòmino “di maggioranza” fosse stato in grado di prevalere in sede di adozione delle decisioni inerenti la gestione dei beni comuni.
Queste le principali innovazioni introdotte:
- l’art. 1117 c.c. viene riformulato in modo da tener conto delle innovazioni tecnologiche intervenute dalla approvazione del codice civile; viene in parte riformulato l’elenco delle parti comuni dell’edificio con l’indicazione dei  “sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per le telecomunicazioni e simili”;
- con l’inserimento dell’art. 1117 bis si chiarisce in via definitiva che le disposizioni in materia di condominio non vanno esclusivamente applicate al tradizionale “condominio verticale”, ma anche al c.d. “condominio orizzontale” o “supercondominio”, vale a dire all’insieme di edifici strutturalmente autonomi, ma aventi in comune beni, servizi, locali o spazi aperti  destinati a favorire il migliore godimento degli immobili di proprietà esclusiva;
- stabilisce il nuovo art. 1117 ter che le deliberazioni in materia di modificazione d’uso e sostituzione delle parti comuni devono essere adottate con un numero di voti pari alla maggioranza dei presenti e ai due terzi del valore dell’edificio;
- viene introdotta nel nuovo art. 1117 quater una particolare procedura per la tutela delle destinazioni d’uso dei beni comuni;
- si modifica l’art. 1118, prevedendosi che il diritto di ciascun condòmino sulle cose comuni sia proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene (formula analoga a quella dell’attuale art. 1118), ma con la specificazione che tale valore va determinato “tenendo conto delle destinazioni d’uso strutturali e funzionali” e si introducono due deroghe al principio di non rinunziabilità del diritto sulle cose comuni (ipotesi previste da leggi speciali e distacco dall’impianto di riscaldamento o condizionamento purché ciò non comporti problemi di funzionamento o aggravio di spesa eccessivo per gli altri condòmini);
- le circostanze in cui si può fare eccezione al principio di indivisibilità (art. 1119),  vengono individuate nella divisibilità dei beni comuni in parti corrispondenti alle quote spettanti a ciascun condòmino senza che ciò arrechi pregiudizio alla destinazione o al valore delle unità immobiliari di proprietà esclusiva;
- si introduce nell’art. 1129  l’obbligo per l’amministratore di presentare, se richiesto all’atto della nomina, una polizza assicurativa a garanzia dell’adempimento degli obblighi derivanti dal mandato;
- lo stesso articolo èleva la durata del mandato dell’amministratore da uno a due anni e impone al medesimo una serie di oneri informativi finalizzati a consentire un più stringente controllo dei condòmini sul suo operato.
Di seguito il testo integrale del disegno di legge n. 71.
—
Art. 1.
1. L’articolo 1117 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1117. – (Parti comuni dell’edificio). – Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, se non risulta il contrario dal titolo, che a pena di nullità deve indicarne l’ulteriore destinazione d’uso, anche se aventi diritto a godimento periodico:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia e gli stenditoi;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, , e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche».
Art. 2.
1. Dopo l’articolo 1117 del codice civile sono inseriti i seguenti:
«Art. 1117-bis. – (Ambito di applicabilità). – Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.
Le disposizioni sulle distanze di cui alle sezioni VI e VII del capo II del titolo II del presente libro non si applicano ai condominii, salvo che la condizione dei luoghi lo richieda, tenuto conto dell’amenità, della comodità o di altre qualità dei beni che ivi si trovano.
Il godimento individuale di parti comuni si intende tollerato dagli altri condomini ai sensi dell’articolo 1144. La cessazione della tolleranza può essere provata soltanto mediante atto scritto comunicato all’amministratore o, in mancanza di amministratore, a tutti i condomini.
Art. 1117-ter. – (Modificazioni delle destinazioni d’uso e sostituzioni delle parti comuni). – La sostituzione delle parti comuni, ovvero la modificazione della loro destinazione d’uso, se ne è cessata l’utilità ovvero è altrimenti realizzabile l’interesse comune, è approvata dall’assemblea con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, quinto comma.
La convocazione dell’assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.
La convocazione dell’assemblea, a pena di nullità, deve contenere l’indicazione dell’oggetto della deliberazione, l’individuazione delle parti comuni oggetto della modificazione o sostituzione e la descrizione specifica delle modalità di esecuzione degli interventi proposti.
La deliberazione, redatta con atto pubblico a pena di nullità, non deve determinare danno ai diritti dei singoli condomini in forza dei rispettivi titoli di proprietà e deve contenere la dichiarazione espressa di avere effettuato gli adempimenti di cui ai precedenti commi.
Art. 1117-quater. – (Tutela delle destinazioni d’uso). – In caso di attività contrarie alle destinazioni d’uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà individuale, ogni condomino ed ogni conduttore può chiedere all’amministratore di intervenire mediante diffida e, in caso di mancata cessazione delle violazioni nonostante la diffida, chiedere all’amministratore di convocare l’assemblea, inserendo all’ordine del giorno la richiesta di tutela della destinazione d’uso.
L’amministratore è tenuto a convocare senza indugio l’assemblea. Decorso il termine di trenta giorni dalla richiesta senza che sia stata convocata l’assemblea, è ammesso il ricorso all’autorità giudiziaria che provvede in via di urgenza.
Nel caso in cui accerti la violazione della destinazione d’uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà individuale, l’autorità giudiziaria ordina la cessazione dell’attività e la rimessione delle cose in pristino e, salvo il risarcimento del danno, può condannare il responsabile al pagamento di una ulteriore somma di denaro in favore del condominio da determinare tenendo conto della gravità della violazione e dei benefìci ricavati».
Art. 3.
1. L’articolo 1118 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1118. – (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni). – Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene, tenendo conto delle destinazioni d’uso strutturali e funzionali.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni, né essere liberato dal vincolo di solidarietà nei confronti dei terzi.
Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese di manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma».
Art. 4.
1. L’articolo 1119 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1119. – (Indivisibilità). – Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che le stesse siano state sottratte all’uso comune per effetto di una deliberazione ai sensi dell’articolo 1117-ter se la divisione può avvenire in parti corrispondenti ai diritti di ciascuno, rispettando la destinazione e senza pregiudicare il valore delle unità immobiliari. Si applicano le disposizioni degli articoli 1111 e seguenti».
Art. 5.
1. All’articolo 1120 del codice civile, il primo comma è sostituito dai seguenti:
«Salvo che sia altrimenti stabilito dalla legge, i condomini, con la maggioranza indicata dal quarto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Sono valide, se approvate dall’assemblea a maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio nel rispetto, se del caso, delle disposizioni di cui al secondo, terzo e quarto comma dell’articolo 1117-ter, le deliberazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio;
3) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze.
L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni».
Art. 6.
1. L’articolo 1122 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1122. – (Opere su parti di proprietà o uso individuale). – Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti comuni di cui si sia riservata la proprietà o l’uso individuale, ciascun condomino non può eseguire opere o modifiche ovvero variare la destinazione d’uso indicata dal titolo, benché consentite dalle norme di edilizia, se ne derivi danno alle parti comuni o individuali o notevole diminuzione di godimento o valore di esse, ovvero pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.
In mancanza di dettagliate informazioni sul contenuto specifico e sulle modalità di esecuzione, l’amministratore può, previa diffida, rivolgersi all’autorità giudiziaria che provvede in via d’urgenza ai sensi dell’articolo 1171».
Art. 7.
1. Dopo l’articolo 1122 del codice civile sono inseriti i seguenti:
«Art. 1122-bis. – (Interventi urgenti a tutela della sicurezza negli edifici). – Nelle parti comuni e nelle unità immobiliari di proprietà individuale non possono essere realizzati o mantenuti impianti od opere che non rispettino la normativa sulla sicurezza degli edifici. Il mancato rispetto di detta normativa si considera situazione di pericolo immanente per l’integrità delle parti comuni e delle unità immobiliari di proprietà individuale, nonché per l’integrità fisica delle persone che stabilmente occupano il condominio o che abitualmente vi accedono.
L’amministratore, su richiesta anche di un solo condomino o conduttore, nel caso in cui sussista il ragionevole sospetto che difettino le condizioni di sicurezza di cui al primo comma, accede alle parti comuni dell’edificio ovvero richiede l’accesso alle parti di proprietà o uso individuale al condomino o al conduttore delle stesse.
La semplice esibizione della documentazione amministrativa relativa all’osservanza delle normative di sicurezza non è di ostacolo all’accesso.
L’amministratore esegue l’accesso alle parti comuni con un tecnico nominato d’accordo con il richiedente ed esegue l’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale con un tecnico nominato di comune accordo tra il richiedente e l’interpellato. Il tecnico nominato, al termine dell’accesso, consegna una sintetica relazione al richiedente ed all’amministratore, il quale la tiene a disposizione di chiunque vi abbia interesse.
A seguito dell’accesso, qualora risulti la situazione di pericolo di cui al primo comma, l’amministratore convoca senza indugio l’assemblea per gli opportuni provvedimenti, salvo il ricorso di chiunque vi abbia interesse al tribunale per gli opportuni provvedimenti anche cautelari.
Nel caso in cui l’interpellato non consenta l’accesso o non si raggiunga l’accordo sulla nomina del tecnico, previa, ove possibile, convocazione dell’assemblea, possono essere richiesti al tribunale gli opportuni provvedimenti anche in via di urgenza. Il tribunale, valutata ogni circostanza e previo accertamento delle condizioni dei luoghi, può, anche in via provvisoria, porre le spese a carico di chi abbia immotivatamente negato il proprio consenso all’accesso.
Le spese delle operazioni di cui al presente articolo, qualora i sospetti si rivelino manifestamente infondati, sono a carico di chi ha richiesto l’intervento all’amministratore. In tal caso, se vi è stato accesso a proprietà individuali, il medesimo richiedente è tenuto, oltre che al risarcimento del danno, a versare al proprietario che ha subìto l’accesso un’indennità di ammontare pari al 50 per cento della quota condominiale ordinaria dovuta dallo stesso proprietario in base all’ultimo rendiconto approvato dall’assemblea.
Art. 1122-ter. – (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva). – Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.
L’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle opere. In caso di impedimento all’accesso o di richiesta di garanzia eccessivamente onerosa, l’autorità giudiziaria provvede anche in via di urgenza.
L’interessato ed i suoi aventi causa sopportano le spese di ripristino delle cose altrui o comuni nel caso di sopravvenuta impossibilità di uso dell’impianto ed anche nel caso di rimozione».
Art. 8.
1. All’articolo 1124 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:
a) il primo comma è sostituito dal seguente:
«Le scale e gli ascensori sono mantenuti e ricostruiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo»;
b) la rubrica è sostituita dalla seguente: «Manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori».
2. L’articolo 1126 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1126. – (Lastrici solari di uso esclusivo). – Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non sia comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini, in proporzione al valore dell’unità immobiliare di ciascuno».
Art. 9.
1. L’articolo 1129 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1129. – (Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore). – Quando i condomini sono più di quattro, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini.
Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore dichiara all’assemblea di aver assolto agli oneri di cui all’articolo 71 delle disposizioni per l’attuazione del presente codice e comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, nonché l’ubicazione, la denominazione e il codice fiscale degli altri condominii eventualmente amministrati, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. L’amministratore, entro dieci giorni dall’accettazione, provvede altresì all’aggiornamento dei dati del registro di cui all’articolo 71 delle disposizioni per l’attuazione del presente codice.

CAPOSCALE

Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore.
In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.

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L’amministratore risponde dei danni a lui imputabili per il ritardo.
L’incarico di amministratore ha durata di due anni, salvo diversa espressa deliberazione dell’assemblea, e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.

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4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini

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«Art. 1130-bis. – (Rendiconto condominiale). – Il rendiconto condominiale è redatto con criteri di competenza; le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.
L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo».

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1. All’articolo 1131 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:
a) al primo comma, le parole: «dall’articolo precedente» sono sostituite dalle seguenti: «dall’articolo 1130» ed è aggiunto, in fine, il seguente periodo: «Nell’attuazione delle deliberazioni di cui all’articolo 1117-ter e nell’esecuzione degli atti ad esse relativi, ogni limite o condizione ai poteri di rappresentanza si considera non apposto»;

b) dopo il quarto comma è aggiunto il seguente:
«L’amministratore, previa autorizzazione dell’assemblea, è legittimato a consentire la cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio».
2. All’articolo 1133 del codice civile è aggiunto, in fine, il seguente comma:
«Ove non si prendano provvedimenti per l’amministrazione delle parti comuni, ciascuno dei condomini, previa diffida all’amministratore o in mancanza a tutti gli altri condomini, può ricorrere al tribunale che provvede in camera di consiglio. Il tribunale può anche autorizzare l’esecuzione degli interventi opportuni e la ripartizione delle spese».
Art. 13.

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«Art. 1134. – (Gestione di iniziativa individuale). – Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
Se una deliberazione adottata dall’assemblea non viene eseguita, ciascun condomino può diffidare l’amministratore o, in mancanza, il condomino eventualmente incaricato. Decorsi inutilmente trenta giorni dalla diffida, egli può intraprendere l’esecuzione della deliberazione ineseguita. Se entro tale termine l’amministratore si oppone per iscritto all’iniziativa del condomino, questi può chiedere l’autorizzazione del tribunale che, sentite le parti, provvede in via d’urgenza, disponendo anche in ordine alle modalità di esecuzione ed alle relative spese».
2. All’articolo 1135 del codice civile è aggiunto, in fine, il seguente comma:
«L’assemblea può autorizzare l’amministratore a collaborare a progetti territoriali promossi dalle istituzioni locali per migliorare la qualità della vita e la sicurezza della zona in cui il condominio è ubicato anche mediante la preventiva raccolta di dati relativi ai bisogni e alle esigenze di lavoro di residenti e abitanti».

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Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».

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«L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.
L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi».

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«Art. 70. – Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 100 e, in caso di recidiva, fino ad euro 1.000. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie».

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IO MI ISCRIVO

rt. 26.
1. L’articolo 71 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:
«Art. 71. – È tenuto presso le Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura il registro pubblico degli amministratori di condominio.
L’iscrizione nel registro di cui al primo comma, da effettuare presso la Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura della provincia nella quale il condominio si trova, è obbligatoria per chi intenda svolgere le funzioni di amministratore, deve precedere l’esercizio della relativa attività e deve essere comunicata al condominio amministrato.
Per essere iscritti nel registro gli interessati devono indicare i propri dati anagrafici e il codice fiscale, o se si tratta di società la sede legale e la denominazione, nonché l’ubicazione e il codice fiscale di tutti i condominii amministrati. Ai fini dell’iscrizione e dei successivi aggiornamenti del registro, gli interessati devono altresì dichiarare che non sussistono, né sono sopravvenute, le condizioni ostative all’iscrizione indicate nell’ottavo comma. Se si tratta di società, la predetta dichiarazione deve essere rilasciata da coloro che, nell’ambito della stessa, svolgono funzioni di direzione e amministrazione.
Nel registro sono indicati, oltre ai dati di cui al terzo comma, la data di iscrizione nel registro, i dati relativi alle nomine e alla cessazione degli incarichi, nonché tutte le ulteriori variazioni.
L’esercizio dell’attività di amministratore in mancanza di iscrizione o in caso di omessa o inesatta comunicazione dei dati di cui al terzo e al quarto comma non dà diritto a compenso per tutte le attività svolte a decorrere dal momento in cui l’iscrizione risulta irregolare e comporta la sanzione amministrativa da euro 200 a euro 1.000, ovvero da euro 2.000 a euro 10.000 in caso di esercizio dell’attività in forma societaria. Le sanzioni sono irrogate dalla Camera di commercio industria, artigianato e agricoltura competente per territorio. La reiterazione della violazione comporta altresì la perdita della capacità di essere iscritti nel registro per i cinque anni successivi.
I dati contenuti nel registro sono gestiti con modalità informatizzate e consentono la ricerca sia per nome dell’amministratore, sia per denominazione e indirizzo del condominio, sia per codice fiscale. Chiunque può accedere ai predetti dati ed ottenerne copia conforme previo rimborso delle spese.
Non si applicano le disposizioni dei commi precedenti nei confronti dei soggetti indicati nell’articolo 1129, sesto comma, del codice, che svolgono la funzione di amministratore solo del proprio condominio, se i condomini non sono più di venti e l’amministratore è un condomino. In tal caso tuttavia l’interessato comunica la denominazione e l’ubicazione del condominio, i propri dati anagrafici e il codice fiscale, l’insussistenza delle condizioni ostative di cui all’ottavo comma, nonché la data di inizio e di cessazione dell’incarico, affinché tali dati siano separatamente riportati nel registro. Gli effetti della nomina decorrono dalla data dell’avvenuta comunicazione. In mancanza, sono applicabili le sanzioni di cui al quinto comma.
Non possono essere iscritti nel registro coloro che, salvi gli effetti della riabilitazione, siano stati condannati con sentenza irrevocabile:
1) alla pena della reclusione non inferiore a due anni per un delitto non colposo contro la pubblica amministrazione, contro la fede pubblica o contro il patrimonio;
2) alla pena della reclusione per un delitto non colposo contro il patrimonio commesso nell’esercizio dell’attività di amministratore di condominio.
I diritti annuali di segreteria per l’iscrizione al registro sono determinati dalle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura sulla base di procedure indicate con decreto del Ministro dello sviluppo economico, sentito il Ministro dell’economia e delle finanze, con cadenza biennale, al fine di garantire l’equilibrio finanziario relativo alla tenuta del registro. La tenuta del registro non deve comportare oneri a carico della finanza

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CONDOMINIO NEWS

a cura della Redazione Elettronica Edilizia e Ambiente de Il Sole 24 ...

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Miasmi fognari dopo lavori fatti dall'Amministratore 2010

MIASMI IMPIANTO FOGNARIO DOPO I LAVORI DI FOGNATURA 201O

Dopo i lavori di fognatura del 2010 da fognatura a pendenza in fognatura dinamica ci sono spesso ritorni di cattivi odori specilamnete nei cambiamenti di bassa/alta pressione. Dopo questi lavori c'è un ritorno di cattivi odori dalla fogna (così rilevo quotidianamente e da tecnico. Ho chiesto più volte all'Amministratore che ha causato il danno di intervenire, ma niente si è risolto  in un  anno. Così ho deciso di farmi carico del problema chiamando vari tecnici, con vari preventivi per effettuare i lavori. Posso decurtare dalle spese condominiali e le spese che eventualmente affronterò? Anche perché sono sicuro che se dovessi chiedergli  il rimborso, a lavori effettuati, non lo riceverei mai.

M. A.

L'art. 1577 c.c. stabilisce che, se la cosa locata necessita di riparazioni che non sono a carico del conduttore,  questi è tenuto a darne avviso al locatore. Se poi si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo il rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore. Pertanto, il lettore può far constatare da un tecnico sia l'urgenza della riparazione (trattandosi di un pubblico esercizio), sia che  il lamentato inconveniente non dipende da un uso improprio dell'impianto ma dal suo malfunzionamento,  rappresentando contestualmente la circostanza al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento e provvedendo a far eseguire i necessari lavori, compensandone l'importo con il canone di locazione, ai sensi del primo comma dell'art. 1243 c.c.

IL CONFLITTO D'INTERESSI IN CONDOMINIO

il condomino che versa in situazione di conflitto d’interessi viene delegato da altro condomino a esprimere il voto in assemblea, l’incompatibilità non si estende automaticamente al rappresentato; infatti l’estensione al condomino rappresentato del conflitto d’interessi si ha solo quando sia accertato in concreto che il delegante non era a conoscenza di tale situazione (Cass. 25/11/2004, n. 22234) Nel caso di specie, essendo il condomino-rappresentato coniuge del costruttore-rappresentante, è legittimo presumere che il conflitto d’interessi coinvolga entrambi. Il giudice può sindacare la legittimità ma non il merito (ossia la discrezionalità di cui dispone l’assemblea condominiale) di una delibera assembleare; sta pertanto al condomino che eccepisca l’eccesso di potere in capo all’organo condominiale provare attraverso una consulenza tecnica d’ufficio, in un eventuale giudizio di opposizione alla delibera, l’irragionevolezza della decisione; il riscontro di legittimità della delibera da parte dell’Autorità Giudiziaria, infatti, comprende, oltre alla sua conformità o meno alla legge e al regolamento del condominio, anche l’eccesso di potere (Cass. 20/4/2001, n. 5889).

STRADA PRIVATA DI USO COMUNE IMPUGNATIVA 30gg

AGGRAVAMENTO SERVITU'

Alcuni costruttori e conseguentemente proprietari di fondi, un regolamento di consorzio strada (consorzio di fatto) La strada in questione porta a 5 palazzi. Uno di questi non ha proprietà privata sulla strada, uno ne ha una irrisoria porzione, e tre di questi ne hanno alcune strisce. Tutte le proprietà private dei rispettivi palazzi risultano gravate da servitù, carrabile, camionabile , pedonale verso gli altri e sottoservizi. Tutti posteggiano ed alcuni ritengono di farlo non tanto per l'accordo su "un uso regolamentato" di una strada che non dovrebbe contenere posteggi nel rispetto della servitù, ma in quanto proprietari di una parte della stessa.  Dunque: noi posteggiamo perchè siamo proprietari di una porzione, e, tutto sommato manteniamo il rispetto della servitù. Certo le auto continuano a passare, ma un camion no. Ora chi ha ragione? Se la servitù rimane "sacrificata" ma attiva si può posteggiare sulla propria proprietà privata o si posteggia tutti in quanto consorziati e quindi partecipanti in termini economici anche alla manutenzione della stessa. Per cui i posteggi vengono "tollerati con accordo comune" non per diritto ma per uso e limitatamente ai millesimi di partecipazione al consorzio?

L. T.

L'art. 1137 c.c. stabilisce che  le delibere contrarie alla legge o al regolamento del condominio devono essere impugnate entro trenta giorni, decorrenti: dalla data della delibera per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti. Quanto alla forma dell'impugnazione, lo stesso articolo stabilisce che essa va proposta davanti all'Autorità Giudiziaria: non è sufficiente, quindi, una semplice lettera raccomandata.

Perdita acqua.

Perdite d'acqua e reponsabilita' del condominio per le parti comuni

2010-11-09 Testo successivo

Cassazione civile, Sezione 2, Sentenza n. 19045 del 3.9.2010 Chi: Spataro Fonte: Cassazione Infiltrazioni > Spese > Ripartizione > Anticipate > Parti condominiali > Canali di scarico > Acque > Braga > Vigilanza > Custodia > S SVOLGIMENTO DEL PROCESSO B.R. e D.G. convenivano in giudizio F.N. esponendo: che l'appartamento di loro proprietà era stato interessato da infiltrazioni di acqua provenienti dalle tubature dell'impianto dell'appartamento soprastante di proprietà della F. la quale si era opposta a far accedere alla propria abitazione un idraulico per l'esecuzione delle necessarie riparazioni; che ciò aveva reso necessario il ricorso ad un procedimento ex articolo 700 c.p.c., conclusosi con pronuncia con la quale era stato ordinato alla F. di provvedere all'immediata esecuzione dei lavori atti ad eliminare le infiltrazioni; che i lavori erano stati eseguiti; che era stato possibile stabilire che la perdita aveva avuto origine "nella braga di innesto dello scarico del lavandino della F. alla colonna condominiale". Gli attori chiedevano quindi la condanna della convenuta al risarcimento dei danni subiti a causa delle infiltrazioni. La F. , costituitasi, chiedeva il rigetto della domanda - sostenendone l'infondatezza - e, in via riconvenzionale, la condanna degli attori al risarcimento dei danni patiti determinati dalla loro illecita condotta. Con sentenza 21/1/2003 l'adito tribunale di Cremona accoglieva la domanda principale - condannando la convenuta a pagare agli attori euro 971,31 a titolo di risarcimento danni - e rigettava quella incidentale. Avverso la detta sentenza la F. proponeva appello al quale resistevano il B. e la D. . Con sentenza 19/4/2005 la corte di appello di Brescia rigettava il gravame osservando: che la perdita d'acqua infiltratasi nel soffitto dell'appartamento sottostante era stata determinata dalla rottura della tubazione di scarico nel tratto obliquo creato per convogliare le acque del lavandino della F. alla colonna condominiale; che la distinzione, operata dalla appellante, tra tratto di proprietà esclusiva e tratto costituito da un elemento speciale formante corpo unico con la colonna verticale di proprietà condominiale, non trovava alcun riscontro sul piano tecnico e contrastava con la definizione comunemente data alla "braga" in questione; che quindi correttamente il tribunale aveva affermato l'appartenenza del tratto di tubazione in questione in proprietà esclusiva alla F. ed aveva ravvisato la sussistenza in capo alla stessa della responsabilità per cose in custodia ex articolo 2051 c.c; che la prova della sussistenza del danno subito dagli appellati risultava dagli accertamenti eseguiti dal geometra Pa. - trasfusi nella relazione del 21/10/1999 - e dalla acquisita documentazione fotografica, oltre che dalla prova testimoniale; che, come emergeva da tali risultanze probatorie, i soffitti e le pareti del servizio igienico e relativo disimpegno dell'appartamento dei coniugi B. - D. erano interessati da evidenti tracce di infiltrazioni d'acqua; che, al contrario di quanto asserito dalla appellante, il condominio non si era accollato l'onere della spesa necessaria per il ripristino dell'appartamento degli appellati; che la quantificazione del danno in euro 800,00, in linea capitale, pur essendo più ampia rispetto a quella indicata dal geometra Pa. in lire 1.350,000, era giustificata da vari elementi (nel dettaglio indicati); che giustamente era stata rigettata la domanda riconvenzionale proposta dalla F. tenuto conto della riscontrata legittimità dell'iniziativa giudiziaria intrapresa dai citati coniugi. La cassazione della sentenza della corte di appello di Brescia è stata chiesta da F. Na. con ricorso affidato a quattro motivi. Re. B. e D.G. hanno resistito con controricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE Con il primo motivo di ricorso la F. denuncia violazione dell'articolo 1117 c.c., n. 3, sostenendo che - come affermato nella stessa sentenza impugnata - il punto di rottura della tubazione di scarico è stato individuato nel tratto obliquo che convoglia le acque del lavandino di proprietà di essa ricorrente alla colonna condominiale. La perdita d'acqua è quindi da ascriversi alla rottura di un elemento comune dell'edificio. Infatti la "braga di innesto" tra la colonna di scarico condominiale e l'utenza esclusiva di un singolo condomino costituisce un corpo unico con la colonna condominiale ed è un elemento di esclusiva proprietà del condominio. La corte di appello ha quindi errato nell'interpretare l'articolo 1117 c.c., n. 3. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia violazione dell'articolo 2051 c.c., deducendo che la presunzione di colpa per i danni cagionati dalla cosa in custodia trae giustificazione all'esistenza di un effettivo potere fisico del soggetto sul bene stesso. Nella specie essa F. non ha mai avuto un potere di intervento sulla parte della tubatura in questione trattandosi di un pezzo da considerarsi un tutt'uno con la braga condominiale. Infatti per poter intervenire è stata necessaria una delibera condominiale. La responsabilità ex articolo 2051 c.c., va quindi imputata solo al condominio. Con il terzo motivo la F. denuncia vizi di motivazione per aver la corte di appello omesso di esaminare un fatto decisivo, ossia che la parte della tubatura che ha causato il danno appartiene ad un unico blocco costituente la colonna verticale di proprietà condominiale così come provato dalla documentazione prodotta. Il giudice di appello ha omesso di esaminare alcuni elementi probatori quali: le perizie del geometra B. e del geometra Pa. e i verbali di assemblea condominiale del 23/11/1999 e del 25/1/2000. La Corte rileva l'infondatezza delle dette censure che, per evidenti ragioni di ordine logico e per economia di motivazione, possono essere esaminate congiuntamente per la loro stretta connessione ed interdipendenza riguardando tutte - quale più quale meno e sia pur sotto aspetti e profili diversi - la stessa questione relativa alla condominialità o meno della "braga" della colonna di scarico dalla quale sono derivate le infiltrazioni d'acqua nell'appartamento dei coniugi B. - D. . Al riguardo va osservato che la soluzione data dalla corte di appello a tale quesito è ineccepibile e conforme ai principi che questa Corte ha avuto modo di affermare - e che il Collegio condivide e fa propri - secondo cui: - ai sensi del l'articolo 1117 c.c., n. 3, i canali di scarico sono oggetto di proprietà comune solo fino a punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva, e poichè la braga, quale elemento di raccordo fra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale, di pertinenza condominiale, è strutturalmente posta nella diramazione, essa non può rientrare nella proprietà comune condominiale, che è tale perchè serve all'uso (ed al godimento) di tutti i condomini; e, nella specie, la braga qualunque sia il punto di rottura della stessa, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza de singolo appartamento, a differenza della colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi, di tutti gli appartamenti, serve all'uso di tutti i condomini (sentenza 17 marzo 2005 n. 5792); - in un condominio la presunzione di comproprietà, prevista dall'articolo 1117 c.c., n. 3, anche per l'impianto di scarico delle acque, opera con riferimento alla parte dell'impianto che raccoglie le acque provenienti dagli appartamenti, e, quindi, che presenta l'attitudine all'uso ed al godimento collettivo, con esclusione delle condutture (ivi compresi i raccordi di collegamento) che, diramandosi da detta colonna condominiale di scarico, servono un appartamento di proprietà esclusiva (sentenze 1/1/2001 n. 583; 8.10.1998,n. 9940, in tema di impianto di riscaldamento). - la spesa per la riparazione dei canali di scarico dell'edificio in condominio, che, ai sensi dell'articolo 1117 c.c., n. 3, sono oggetto di proprietà comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli, sono a carico di tutti i condomini per la parte relativa alla colonna verticale di scarico ed a carico dei rispettivi proprietari per la parte relativa alle tubazioni che si diramano verso i singoli appartamenti (sentenza 18/12/1995 n. 12894). Avuto riguardo ai principi esposti la sentenza impugnata non è incorsa in alcuna violazione di legge e si sottrae alle critiche di cui è stata oggetto con le censure in esame posto che - come ammesso dalla stessa ricorrente - il punto di rottura della tubazione di scarico è stato individuato nel tratto obliquo che convoglia le acque del lavandino di proprietà della F. alla colonna condominiale. Va solo aggiunto - con riferimento all'asserita violazione dell'articolo 2051 c.c., denunciata con il secondo motivo di ricorso - che la citata norma prevede una forma di responsabilità che ha fondamento giuridico nella circostanza che il soggetto chiamato a rispondere si trovi in una relazione particolarmente qualificata con la cosa, intesa come rapporto di fatto o relazione fisica implicante l'effettiva disponibilità della stessa, da cui discende il potere - dovere di custodirla e di vigilare, affinchè non arrechi danni a terzi. La fattispecie di cui all'articolo 2051 c.c., individua un'ipotesi di responsabilità oggettiva e non una presunzione di colpa, essendo sufficiente per l'applicazione della stessa la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo indipendentemente dalla pericolosità attuale o potenziale della cosa stessa, e, perciò, trova applicazione anche nell'ipotesi (ricorrente nella specie) di cose inerti. Pertanto, perchè possa configurarsi in concreto la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia ed il danno arrecato, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, in quanto la nozione di custodia non presuppone nè implica uno specifico obbligo di custodire analogo a quello previsto per il depositario. Ne consegue che il custode convenuto è onerato di offrire la prova contraria alla presunzione iuris tantum della sua responsabilità mediante la dimostrazione positiva (nel caso in esame non offerta) del caso fortuito, cioè del fatto estraneo alla sua sfera di custodia, avente impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità. Nell'eventualità della persistenza dell'incertezza sull'individuazione della concreta causa del danno, rimane a carico del custode il fatto ignoto, in quanto non idoneo ad eliminare il dubbio in ordine allo svolgimento eziologico dell'accadimento. La corte di merito, che così ha interpretato la norma in questione, non è incorsa in alcuna violazione di legge. Va infine rilevata l'inammissibilità delle critiche mosse in questa sede (con il terzo motivo di ricorso) avente ad oggetto l'asserito omesso (o errato) esame delle prove documentali acquisite (le perizie del geometra B. e del geometra Pa. , nonchè i verbali di assemblea condominiale del 23/11/1999 e del 25/1/2000). Dette critiche non sono meritevoli di accoglimento, oltre che per la loro evidente incidenza in ambito di apprezzamenti riservati al giudice del merito, anche per la loro genericità. Sotto quest'ultimo aspetto bisogna segnalare che il ricorrente denuncia l'errata interpretazione e valutazione delle indicate prove documentali senza riportarne il contenuto specifico e completo il che non consente di ricostruirne - alla luce esclusivamente di alcune isolate parti - il senso complessivo ed i punti salienti ed importanti. Ciò impedisce a questa Corte di valutare - sulla base delle sole deduzioni contenute in ricorso - l'incidenza causale del denunciato difetto di motivazione e la decisività dei rilievi al riguardo mossi dalla ricorrente. Nel giudizio di legittimità, il ricorrente che deduce l'omessa o l'erronea valutazione delle risultanze istruttorie ha l'onere (per il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione) di specificare il contenuto delle prove non esaminate, indicando le ragioni del carattere decisivo dell'asserito vizio di valutazione: tale onere non è stato nella specie rispettato. La ricorrente, inoltre, con la tesi concernente gli errori che sarebbero stati commessi dal Giudice di appello nel ricostruire i fatti di causa in relazione alle risultanze probatorie, ha sostanzialmente inteso sostenere che l'impugnata sentenza sarebbe basata su elementi di fatto inesistenti o contrastanti con le risultanze istruttorie. Trattasi all'evidenza della denuncia di travisamento dei fatti contro cui è esperibile solo il rimedio della revocazione. Secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale di questa Corte, la denuncia di un travisamento di fatto, quando attiene (come nella specie) al fatto che sarebbe stato affermato in contrasto con la prova acquisita, costituisce motivo di revocazione e non di ricorso per cassazione importando essa un accertamento di merito non consentito in sede di legittimità. Con il quarto motivo la ricorrente denuncia violazione degli articoli 2697, 2056 e 1223 c.c., nonchè vizi di motivazione, deducendo che la corte di appello non ha applicato correttamente le norme relative al risarcimento del danno extracontrattuale ed all'onere probatorio a carico della parte lesa. La corte di merito ha infatti ritenuto sufficienti le prove relative al danno considerando "verosimile" l'estensione del risarcimento anche ad ulteriori e non provate spese di tinteggiatura dell'immobile dei coniugi B. . I danni risarcibili sono solo quelli direttamente ed immediatamente conseguenti all'inadempimento. Il danneggiale, inoltre, deve rispondere solo delle conseguenze probabili della sua condotta e non di quelle remote, improbabili o indirette che possano dipendere dal suo operato. Nella specie il presunto danno relativo alla tinteggiatura del soffitto non è stato suffragato da alcun elemento probatorio. Al riguardo il giudice di appello ha ritenuto risarcibili detti danni meramente verosimili ed ipotetici. Inoltre la motivazione della sentenza impugnata è contraddittoria nella parte in cui ha preso atto della Delib. condominiale 15 gennaio 2002, con la quale erano state ripartite tra i condomini le spese relative alla ricerca ed alla riparazione del guasto idraulico. Anche questo motivo, al pari degli altri, non è fondato posto che, al contrario di quanto sostenuto dalla ricorrente e come più volte affermato nella giurisprudenza di legittimità, in ordine all'entità del risarcimento dei danni derivati da fatto illecito, il requisito della prevedibilità del danno, correlato all'elemento psicologico di esso (articolo 1225 c.c.), è inapplicabile alla responsabilità extracontrattuale, in quanto non richiamato dall'articolo 2056 c.c, avendo scelto il legislatore di non commisurare il risarcimento al grado della colpa (sentenza 30/3/2005 n. 6725). Pertanto, anche in relazione alla causalità nell'omissione in ordine all'illecito aquiliano, resta applicabile il principio per cui, non avendo l'articolo 2056 c.c., richiamato l'articolo 1225 c.c., sono risarcibili sia i danni prevedibili che imprevedibili, atteso che le dette particolarità rilevano sul piano della causalità giuridica di cui all'articolo 1223 c.c., e non su quello della causalità materiale di cui agli articoli 40 e 41 c.p. (sentenza 31/5/2005 n. 11609). Correttamente, quindi la corte di appello ha ritenuto - confermando la decisione del primo giudice - di dover aggiungere, all'importo indicato dal geometra Pa. per la quantificazione dei danni subiti dai coniugi B. , una somma (peraltro molto contenuta) per il "verosimile" ulteriore danno al soffitto del locale soggiorno. In proposito la corte di merito ha ampiamente giustificato tale decisione facendo espresso riferimento: alla limitala valutazione operata dal professionista relativa solo alle spese di ripritino e tinteggiatura del soffitto del bagno; all'estensione del fenomeno dannoso anche al soffitto locale soggiorno; al perdurare della causa dell'inconveniente anche dopo il sopralluogo del professionista. Si tratta, come appare palese, di una motivazione adeguata e congrua, frutto di un insindacabile valutazione delle risultanze probatorie e sorretta da coerenti argomenti immuni da vizi logici e giuridici. Il ricorso deve pertanto essere rigettato con la conseguente condanna della ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione liquidate nella misura indicata in dispositivo. P.Q.M. la Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione che liquida in complessivi euro 200,00, oltre euro 600,00 a titolo di onorario ed oltre accessori come per legge. 2010-11-09 Fonte: Cassazione Infiltrazioni > Spese > Ripartizione > Anticipate > Parti condominiali > Canali di scarico > Acque > Braga > Vigilanza > Custodia >

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• Art. 1117 c.c.

Condominio: perdita tubo acqua, determinazione responsabilita' del condominio o del singolo condomino. Sentenza Corte di Cassazione n. 19045/2010 del 03 settembre 2010

RISARCIMENTO DEL DANNO. PERDITA TUBAZIONE ACQUA. RESPONSABILITA' SINGOLO CONDOMINO O CONDOMINIO. DETERMINAZIONE DELLE COMPETENZE.

Ai sensi dell'art. 1117 c.c., n. 3, i canali di scarico sono oggetto di proprieta' comune solo fino a punto di diramazione degli impianti ai locali di proprieta' esclusiva, e poiche' la braga, quale elemento di raccordo fra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale, di pertinenza condominiale, e' strutturalmente posta nella diramazione, essa non puo' rientrare nella proprieta' comune condominiale, che e' tale perche' serve all'uso (ed al godimento) di tutti i condomini; e, nella specie, la braga qualunque sia il punto di rottura della stessa, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza de singolo appartamento, a differenza della colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi, di tutti gli appartamenti, serve all'uso di tutti i condomini (sentenza 17 marzo 2005 n. 5792).

In un condominio la presunzione di comproprieta', prevista dall'art. 1117 c.c., n. 3, anche per l'impianto di scarico delle acque, opera con riferimento alla parte dell'impianto che raccoglie le acque provenienti dagli appartamenti, e, quindi, che presenta l'attitudine all'uso ed al godimento collettivo, con esclusione delle condutture (ivi compresi i raccordi di collegamento) che, diramandosi da detta colonna condominiale di scarico, servono un appartamento di proprieta' esclusiva (sentenze 1/1/2001 n. 583; 8/10/1998, n. 9940, in tema di impianto di riscaldamento).

la spesa per la riparazione dei canali di scarico dell'edificio in condominio, che, ai sensi dell'art. 1117 c.c., n. 3, sono oggetto di proprieta' comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprieta' esclusiva dei singoli, sono a carico di tutti i condomini per la parte relativa alla colonna verticale di scarico ed a carico dei rispettivi proprietari per la parte relativa alle tubazioni che si diramano verso i singoli appartamenti (sentenza 18/12/1995 n. 12894).


(Sentenza Cassazione civile, sezione II, 03/09/2010, n. 19045)