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Redazione
on 27 gennaio 2011
E’ stato approvato dal Senato della Repubblica nella seduta
del 26 gennaio 2011 il disegno di legge di iniziativa parlamentare
n. 71 recante “modifiche alla disciplina del condominio negli
edifici”. Il testo passa ora all’esame della Camera dei
Deputati.
Da un primo sommario esame della nuova disciplina appare
evidente che si è ritenuto opportuno non attribuire
un’autonoma capacità giuridica ai condominii e non prevedere
per i medesimi un regime gestionale analogo a quello dettato
dal codice civile per le società.
Ciò in quanto non si è voluta abbandonare la concezione
tradizionale secondo cui deve essere attribuita preminenza alle
singole unità abitative rispetto alle parti comuni dell’edificio,
destinate in modo meramente strumentale a consentire il miglior
godimento del bene di proprietà individuale.
Decisiva al riguardo è stata la considerazione che
diversamente si sarebbe rischiato di determinare una fortissima
compressione dei diritti della minoranza dei condòmini in tutti i
casi un condòmino “di maggioranza” fosse stato in grado di
prevalere in sede di adozione delle decisioni inerenti la gestione
dei beni comuni.
Queste le principali innovazioni introdotte:
- l’art. 1117 c.c. viene riformulato in modo da tener conto
delle innovazioni tecnologiche intervenute dalla approvazione del
codice civile; viene in parte riformulato l’elenco delle parti
comuni dell’edificio con l’indicazione dei
“sistemi
centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per
l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento
dell’aria, per le telecomunicazioni e simili”;
- con l’inserimento dell’art. 1117 bis si chiarisce in via
definitiva che le disposizioni in materia di condominio non vanno
esclusivamente applicate al tradizionale “condominio verticale”,
ma anche al c.d. “condominio orizzontale” o “supercondominio”,
vale a dire all’insieme di edifici strutturalmente autonomi, ma
aventi in comune beni, servizi, locali o spazi aperti destinati
a favorire il migliore godimento degli immobili di proprietà
esclusiva;
- stabilisce il nuovo art. 1117 ter che le deliberazioni in
materia di modificazione d’uso e sostituzione delle parti
comuni devono essere adottate con un numero di voti pari
alla maggioranza dei presenti e ai due terzi del valore
dell’edificio;
- viene introdotta nel nuovo art. 1117 quater una
particolare procedura per la tutela delle destinazioni d’uso
dei beni comuni;
- si modifica l’art. 1118, prevedendosi che il diritto di
ciascun condòmino sulle cose comuni sia proporzionale al valore
dell’unità immobiliare che gli appartiene (formula analoga a
quella dell’attuale art. 1118), ma con la specificazione che
tale valore va determinato
“tenendo conto delle destinazioni
d’uso strutturali e funzionali” e si introducono due
deroghe al principio di non rinunziabilità del diritto sulle cose
comuni (ipotesi previste da leggi speciali e distacco
dall’impianto di riscaldamento o condizionamento purché ciò
non comporti problemi di funzionamento o aggravio di spesa
eccessivo per gli altri condòmini);
- le circostanze in cui si può fare eccezione al principio di
indivisibilità (art. 1119), vengono individuate nella
divisibilità dei beni comuni in parti corrispondenti alle quote
spettanti a ciascun condòmino senza che ciò arrechi pregiudizio
alla destinazione o al valore delle unità immobiliari di
proprietà esclusiva;
- si introduce nell’art. 1129 l’obbligo per
l’amministratore di presentare, se richiesto all’atto della
nomina, una polizza assicurativa a garanzia dell’adempimento
degli obblighi derivanti dal mandato;
- lo stesso articolo èleva la durata del mandato
dell’amministratore da uno a due anni e impone al medesimo una
serie di oneri informativi finalizzati a consentire un più
stringente controllo dei condòmini sul suo operato.
Di seguito il testo integrale del disegno di legge n. 71.
—
Art. 1.
1. L’articolo 1117 del codice civile è sostituito dal
seguente:
«Art. 1117. –
(Parti comuni dell’edificio). – Sono
oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità
immobiliari dell’edificio, se non risulta il contrario dal
titolo, che a pena di nullità deve indicarne l’ulteriore
destinazione d’uso, anche se aventi diritto a godimento
periodico:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso
comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i
muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di
ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le
facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i
servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del
portiere, la lavanderia e gli stenditoi;
3) le opere, le
installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso
comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti
idrici e fognari, , e i relativi collegamenti fino al punto
di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli
condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di
utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in
materia di reti pubbliche».
Art. 2.
1. Dopo l’articolo 1117 del codice civile sono inseriti i
seguenti:
«Art. 1117-
bis. –
(Ambito di applicabilità).
– Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto
compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più
edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici
abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.
Le disposizioni sulle distanze di cui alle sezioni VI e VII del
capo II del titolo II del presente libro non si applicano ai
condominii, salvo che la condizione dei luoghi lo richieda, tenuto
conto dell’amenità, della comodità o di altre qualità dei
beni che ivi si trovano.
Il godimento individuale di parti
comuni si intende tollerato dagli altri condomini ai sensi
dell’articolo 1144. La cessazione della tolleranza può essere
provata soltanto mediante atto scritto comunicato
all’amministratore o, in mancanza di amministratore, a tutti i
condomini.
Art. 1117-
ter. –
(Modificazioni delle
destinazioni d’uso e sostituzioni delle parti comuni). –
La sostituzione delle parti comuni, ovvero la modificazione della
loro destinazione d’uso, se ne è cessata l’utilità ovvero è
altrimenti realizzabile l’interesse comune, è approvata
dall’assemblea con la maggioranza prevista dall’articolo 1136,
quinto comma.
La convocazione dell’assemblea deve essere affissa per non
meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune
o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante
lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da
pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.
La
convocazione dell’assemblea, a pena di nullità, deve contenere
l’indicazione dell’oggetto della deliberazione,
l’individuazione delle parti comuni oggetto della modificazione
o sostituzione e la descrizione specifica delle modalità di
esecuzione degli interventi proposti.
La deliberazione, redatta
con atto pubblico a pena di nullità, non deve determinare danno
ai diritti dei singoli condomini in forza dei rispettivi titoli di
proprietà e deve contenere la dichiarazione espressa di avere
effettuato gli adempimenti di cui ai precedenti commi.
Art. 1117-
quater. –
(Tutela delle destinazioni
d’uso). – In caso di attività contrarie alle
destinazioni d’uso delle parti comuni o delle unità immobiliari
di proprietà individuale, ogni condomino ed ogni conduttore può
chiedere all’amministratore di intervenire mediante diffida e,
in caso di mancata cessazione delle violazioni nonostante la
diffida, chiedere all’amministratore di convocare l’assemblea,
inserendo all’ordine del giorno la richiesta di tutela della
destinazione d’uso.
L’amministratore è tenuto a convocare senza indugio
l’assemblea. Decorso il termine di trenta giorni dalla richiesta
senza che sia stata convocata l’assemblea, è ammesso il ricorso
all’autorità giudiziaria che provvede in via di urgenza.
Nel
caso in cui accerti la violazione della destinazione d’uso delle
parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà individuale,
l’autorità giudiziaria ordina la cessazione dell’attività e
la rimessione delle cose in pristino e, salvo il risarcimento del
danno, può condannare il responsabile al pagamento di una
ulteriore somma di denaro in favore del condominio da determinare
tenendo conto della gravità della violazione e dei benefìci
ricavati».
Art. 3.
1. L’articolo 1118 del codice civile è sostituito dal
seguente:
«Art. 1118. –
(Diritti dei partecipanti sulle parti
comuni). – Il diritto di ciascun condomino sulle parti
comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è
proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli
appartiene, tenendo conto delle destinazioni d’uso strutturali e
funzionali.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti
comuni, né essere liberato dal vincolo di solidarietà nei
confronti dei terzi.
Il condomino non può sottrarsi
all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle
parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della
propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi
speciali.
Il condomino può rinunciare all’utilizzo
dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di
condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli
squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri
condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al
pagamento delle sole spese di manutenzione straordinaria
dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma».
Art. 4.
1. L’articolo 1119 del codice civile è sostituito dal
seguente:
«Art. 1119. –
(Indivisibilità). – Le parti
comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che
le stesse siano state sottratte all’uso comune per effetto di
una deliberazione ai sensi dell’articolo 1117-
ter se la
divisione può avvenire in parti corrispondenti ai diritti di
ciascuno, rispettando la destinazione e senza pregiudicare il
valore delle unità immobiliari. Si applicano le disposizioni
degli articoli 1111 e seguenti».
Art. 5.
1. All’articolo 1120 del codice civile, il primo comma è
sostituito dai seguenti:
«Salvo che sia altrimenti stabilito dalla legge, i condomini,
con la maggioranza indicata dal quarto comma dell’articolo 1136,
possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o
all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Sono valide, se approvate dall’assemblea a maggioranza degli
intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo
del valore dell’edificio nel rispetto, se del caso, delle
disposizioni di cui al secondo, terzo e quarto comma dell’articolo
1117-
ter, le deliberazioni che, nel rispetto della
normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e
la salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere
architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli
edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle
unità immobiliari o dell’edificio;
3) l’installazione di
impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per
l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche
da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla
diramazione per le singole utenze.
L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro
trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino
interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al
precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del
contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli
interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare
senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie
integrazioni».
Art. 6.
1. L’articolo 1122 del codice civile è sostituito dal
seguente:
«Art. 1122. –
(Opere su parti di proprietà o uso
individuale). – Nell’unità immobiliare di sua proprietà
ovvero nelle parti comuni di cui si sia riservata la proprietà o
l’uso individuale, ciascun condomino non può eseguire opere o
modifiche ovvero variare la destinazione d’uso indicata dal
titolo, benché consentite dalle norme di edilizia, se ne derivi
danno alle parti comuni o individuali o notevole diminuzione di
godimento o valore di esse, ovvero pregiudizio alla stabilità,
alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore
che ne riferisce all’assemblea.
In mancanza di dettagliate
informazioni sul contenuto specifico e sulle modalità di
esecuzione, l’amministratore può, previa diffida, rivolgersi
all’autorità giudiziaria che provvede in via d’urgenza ai
sensi dell’articolo 1171».
Art. 7.
1. Dopo l’articolo 1122 del codice civile sono inseriti i
seguenti:
«Art. 1122-
bis. –
(Interventi urgenti a tutela
della sicurezza negli edifici). – Nelle parti comuni e
nelle unità immobiliari di proprietà individuale non possono
essere realizzati o mantenuti impianti od opere che non rispettino
la normativa sulla sicurezza degli edifici. Il mancato rispetto di
detta normativa si considera situazione di pericolo immanente per
l’integrità delle parti comuni e delle unità immobiliari di
proprietà individuale, nonché per l’integrità fisica delle
persone che stabilmente occupano il condominio o che abitualmente
vi accedono.
L’amministratore, su richiesta anche di un solo condomino o
conduttore, nel caso in cui sussista il ragionevole sospetto che
difettino le condizioni di sicurezza di cui al primo comma, accede
alle parti comuni dell’edificio ovvero richiede l’accesso alle
parti di proprietà o uso individuale al condomino o al conduttore
delle stesse.
La semplice esibizione della documentazione
amministrativa relativa all’osservanza delle normative di
sicurezza non è di ostacolo all’accesso.
L’amministratore
esegue l’accesso alle parti comuni con un tecnico nominato
d’accordo con il richiedente ed esegue l’accesso alle unità
immobiliari di proprietà individuale con un tecnico nominato di
comune accordo tra il richiedente e l’interpellato. Il tecnico
nominato, al termine dell’accesso, consegna una sintetica
relazione al richiedente ed all’amministratore, il quale la
tiene a disposizione di chiunque vi abbia interesse.
A seguito
dell’accesso, qualora risulti la situazione di pericolo di cui
al primo comma, l’amministratore convoca senza indugio
l’assemblea per gli opportuni provvedimenti, salvo il ricorso di
chiunque vi abbia interesse al tribunale per gli opportuni
provvedimenti anche cautelari.
Nel caso in cui l’interpellato
non consenta l’accesso o non si raggiunga l’accordo sulla
nomina del tecnico, previa, ove possibile, convocazione
dell’assemblea, possono essere richiesti al tribunale gli
opportuni provvedimenti anche in via di urgenza. Il tribunale,
valutata ogni circostanza e previo accertamento delle condizioni
dei luoghi, può, anche in via provvisoria, porre le spese a
carico di chi abbia immotivatamente negato il proprio consenso
all’accesso.
Le spese delle operazioni di cui al presente
articolo, qualora i sospetti si rivelino manifestamente infondati,
sono a carico di chi ha richiesto l’intervento
all’amministratore. In tal caso, se vi è stato accesso a
proprietà individuali, il medesimo richiedente è tenuto, oltre
che al risarcimento del danno, a versare al proprietario che ha
subìto l’accesso un’indennità di ammontare pari al 50 per
cento della quota condominiale ordinaria dovuta dallo stesso
proprietario in base all’ultimo rendiconto approvato
dall’assemblea.
Art. 1122-
ter. –
(Impianti non centralizzati di
ricezione radiotelevisiva). – Le installazioni di impianti
non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso
a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite
o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione
per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor
pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di
proprietà individuale, salvo quanto previsto in materia di reti
pubbliche.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni,
l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore
indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione
degli interventi. L’assemblea può prescrivere, con la
maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, adeguate
modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a
salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro
architettonico dell’edificio. L’assemblea, con la medesima
maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla
prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i
danni eventuali.
L’accesso alle unità immobiliari di
proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per
la progettazione e per l’esecuzione delle opere. In caso di
impedimento all’accesso o di richiesta di garanzia
eccessivamente onerosa, l’autorità giudiziaria provvede anche
in via di urgenza.
L’interessato ed i suoi aventi causa
sopportano le spese di ripristino delle cose altrui o comuni nel
caso di sopravvenuta impossibilità di uso dell’impianto ed
anche nel caso di rimozione».
Art. 8.
1. All’articolo 1124 del codice civile sono apportate le
seguenti modificazioni:
a) il primo comma è sostituito dal seguente:
«Le
scale e gli ascensori sono mantenuti e ricostruiti dai proprietari
delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è
ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole
unità immobiliari e per l’altra metà in misura proporzionale
all’altezza di ciascun piano dal suolo»;
b) la
rubrica è sostituita dalla seguente: «Manutenzione e
ricostruzione delle scale e degli ascensori».
2. L’articolo
1126 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1126.
–
(Lastrici solari di uso esclusivo). – Quando l’uso
dei lastrici solari o di una parte di essi non sia comune a tutti
i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a
contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o
ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di
tutti i condomini, in proporzione al valore dell’unità
immobiliare di ciascuno».
Art. 9.
1. L’articolo 1129 del codice civile è sostituito dal
seguente:
«Art. 1129. –
(Nomina, revoca ed obblighi
dell’amministratore). – Quando i condomini sono più di
quattro, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un
amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di
uno o più condomini.
Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni
rinnovo dell’incarico, l’amministratore dichiara all’assemblea
di aver assolto agli oneri di cui all’articolo 71 delle
disposizioni per l’attuazione del presente codice e comunica i
propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se
si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione,
nonché l’ubicazione, la denominazione e il codice fiscale degli
altri condominii eventualmente amministrati,
il
locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7)
dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni
interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne
gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa,
copia da lui firmata. L’amministratore, entro dieci
giorni dall’accettazione, provvede altresì all’aggiornamento
dei dati del registro di cui all’articolo 71 delle disposizioni
per l’attuazione del presente codice.
l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al
secondo comma del presente articolo;