IL CONDOMINIO
ISTRUZIONI PER L’USO
A CURA Avv. Paola Cattaneo
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I - CHE COS’E’ UN CONDOMINIO......................................... 6 1
NASCITA E SCIOGLIMENTO.............................................. 6 2
CONDOMINIO MINIMO E SUPERCONDOMINIO............ 8 3
PARTI COMUNI: BENI E SERVIZI COMUNI..................... 9 A -
SUOLO E SOTTOSUOLO - la legge Tognoli e la costruzione dei boxes interrati .......................................................... 10
B - MURI............................................................................. 11 C - SCALE........................................................................... 12 D -
CORTILI ....................................................................... 13 E -
FACCIATA e BALCONI ............................................... 14 F -
FINESTRE..................................................................... 15 G - SOTTOTETTI................................................................ 16 H - TETTO........................................................................... 17 I -
LASTRICO SOLARE....................................................... 18 J -
TERRAZZA A LIVELLO................................................. 18 K -
MANCATA MANUTENZIONE DI LASTRICI E TERRAZZE A LIVELLO.................................................................... 19 4 I
SERVIZI COMUNI ............................................................ 19 A -
ASCENSORE................................................................. 19 B -
PORTINERIA E PORTIERATO .................................... 22 C -
CANNE FUMARIE........................................................ 23 D - RISCALDAMENTO....................................................... 24 II -
L’ORGANIZZAZIONE DEL CONDOMINIO ................. 25 1
LE REGOLE ......................................................................... 25 2
IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE ............................ 25 3
LE TABELLE MILLESIMALI............................................. 31 4
GLI ORGANI........................................................................ 32 5
L’ASSEMBLEA CONDOMINIALE.................................... 33
A - QUANDO E COME SI CONVOCA L’ASSEMBLEA..... 34
B - L’AVVISO DI CONVOCAZIONE.................................. 35
C - QUORUM COSTITUTIVO E QUORUM DELIBERATIVO ............................................................................... 38
D - ESEMPIO DI RICHIESTA DI CONVOCAZIONE DI ASSEMBELA STRAORDIANRIA AI SENSI DELL’ART. 66 DISP. ATT. C.C............................................................................................ 40
E - LE DELEGHE ............................................................... 41
F - VERBALE DI ASSEMBLEA .......................................... 41
G - IL PRESIDENTE E IL SEGRETARIO .......................... 42
H - IL VALORE DELLE DELIBERE .................................. 43 6 L’AMMINISTRATORE....................................................... 44
A - LINEAMENTI GENERALI ............................................ 44
B - LA PROROGA DEL MANDATO................................... 48
C - QUANDO I CONDOMINI SONO MENO DI CINQUE 48
D - IL COMPENSO DELL’AMMINISTRATORE................ 49
E - I POTERI E I COMPITI DELL’AMMINISTRATORE (ART. 1130 C.C.)............................................................................... 50
F - L’OBBLIGO DI RENDICONTO ................................... 52
G - L’AMMINISTRATORE E LA RAPPRESENTANZA DEL CONDOMINIO ................................................................................. 53 7
IL CONSIGLIO DI CONDOMINIO..................................... 54
III - IL REGIME DELLE SPESE .............................................
56 1 LA RIPARTIZIONE IN BASE AI MILLESIMI ................... 58
2 RIPARTIZIONE IN BASE ALLA QUOTA DI UTILIZZO.. 58
3 CRITERIO DELL’USO DIVISO.......................................... 59
4 CASI PRATICI ..................................................................... 60
A - AMMINISTRAZIONE .................................................... 60 B - ASCENSORE................................................................. 60 C - SCALE........................................................................... 60 D -
ANDRONE / INGRESSO / PORTONE / CANCELLO / PASSO CARRAIO ............................................................................. 60 E - TETTO........................................................................... 61
F - LASTRICO SOLARE ..................................................... 61 G - MURI PERIMETRALI................................................... 62 H - FACCIATE.................................................................... 62
I - BALCONI ....................................................................... 62
J - IMPIANTI GAS / LUCE / ACQUA................................ 62
K - RISCALDAMENTO....................................................... 63
L - CITOFONO E VIDEOCITOFONO ............................... 63
M - ASSICURAZIONE ........................................................ 63
N - PULIZIA DELLE PARTI COMUNI .............................. 64
O - LA SUDDIVISIONE DELLE SPESE TRA PROPRIETARIO E INQUILINO....................................................... 64
IV - LE INNOVAZIONI............................................................. 66
1 INNOVAZIONI GRAVOSE E VOLUTTUARIE................. 68
2 INNOVAZIONI VIETATE................................................... 69
3 INNOVAZIONI SI’ INNOVAZIONI NO............................. 70
V - IL CONTENZIOSO CONDOMINIALE............................ 73
1 L’IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE ........................... 73
A - CHI HA IL DIRITTO DI IMPUGNARE ........................ 73
B - IN QUALI CASI SI PUO’ IMPUGNARE ...................... 74
C - ENTRO QUALE TERMINE SI DEVE IMPUGNARE ... 74
2 L’AMMINISTRATORE E LA RAPPRESENTANZA DEL CONDOMINIO ..................................................................................... 76
3 IL DISSENSO DEI CONDOMINI RISPETTO ALLE.......... 77
3 LITI....................................................................................... 77
VI - LE QUESTIONI PRATICHE PIU’ FREQUENTI .......... 79
1 AMMINISTRATORE........................................................... 79
2 SPESE ................................................................................... 84
3 ASSEMBLEA ....................................................................... 89
A CURA Avv. Paola Cattaneo
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http://www.consumatorilombardia.it/opuscoli/condominio.pdf
I - CHE COS’E’ UN CONDOMINIO......................................... 6 1
NASCITA E SCIOGLIMENTO.............................................. 6 2
CONDOMINIO MINIMO E SUPERCONDOMINIO............ 8 3
PARTI COMUNI: BENI E SERVIZI COMUNI..................... 9 A -
SUOLO E SOTTOSUOLO - la legge Tognoli e la costruzione dei boxes interrati .......................................................... 10
B - MURI............................................................................. 11 C - SCALE........................................................................... 12 D -
CORTILI ....................................................................... 13 E -
FACCIATA e BALCONI ............................................... 14 F -
FINESTRE..................................................................... 15 G - SOTTOTETTI................................................................ 16 H - TETTO........................................................................... 17 I -
LASTRICO SOLARE....................................................... 18 J -
TERRAZZA A LIVELLO................................................. 18 K -
MANCATA MANUTENZIONE DI LASTRICI E TERRAZZE A LIVELLO.................................................................... 19 4 I
SERVIZI COMUNI ............................................................ 19 A -
ASCENSORE................................................................. 19 B -
PORTINERIA E PORTIERATO .................................... 22 C -
CANNE FUMARIE........................................................ 23 D - RISCALDAMENTO....................................................... 24 II -
L’ORGANIZZAZIONE DEL CONDOMINIO ................. 25 1
LE REGOLE ......................................................................... 25 2
IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE ............................ 25 3
LE TABELLE MILLESIMALI............................................. 31 4
GLI ORGANI........................................................................ 32 5
L’ASSEMBLEA CONDOMINIALE.................................... 33
A - QUANDO E COME SI CONVOCA L’ASSEMBLEA..... 34
B - L’AVVISO DI CONVOCAZIONE.................................. 35
C - QUORUM COSTITUTIVO E QUORUM DELIBERATIVO ............................................................................... 38
D - ESEMPIO DI RICHIESTA DI CONVOCAZIONE DI ASSEMBELA STRAORDIANRIA AI SENSI DELL’ART. 66 DISP. ATT. C.C............................................................................................ 40
E - LE DELEGHE ............................................................... 41
F - VERBALE DI ASSEMBLEA .......................................... 41
G - IL PRESIDENTE E IL SEGRETARIO .......................... 42
H - IL VALORE DELLE DELIBERE .................................. 43 6 L’AMMINISTRATORE....................................................... 44
A - LINEAMENTI GENERALI ............................................ 44
B - LA PROROGA DEL MANDATO................................... 48
C - QUANDO I CONDOMINI SONO MENO DI CINQUE 48
D - IL COMPENSO DELL’AMMINISTRATORE................ 49
E - I POTERI E I COMPITI DELL’AMMINISTRATORE (ART. 1130 C.C.)............................................................................... 50
F - L’OBBLIGO DI RENDICONTO ................................... 52
G - L’AMMINISTRATORE E LA RAPPRESENTANZA DEL CONDOMINIO ................................................................................. 53 7
IL CONSIGLIO DI CONDOMINIO..................................... 54
III - IL REGIME DELLE SPESE .............................................
56 1 LA RIPARTIZIONE IN BASE AI MILLESIMI ................... 58
2 RIPARTIZIONE IN BASE ALLA QUOTA DI UTILIZZO.. 58
3 CRITERIO DELL’USO DIVISO.......................................... 59
4 CASI PRATICI ..................................................................... 60
A - AMMINISTRAZIONE .................................................... 60 B - ASCENSORE................................................................. 60 C - SCALE........................................................................... 60 D -
ANDRONE / INGRESSO / PORTONE / CANCELLO / PASSO CARRAIO ............................................................................. 60 E - TETTO........................................................................... 61
F - LASTRICO SOLARE ..................................................... 61 G - MURI PERIMETRALI................................................... 62 H - FACCIATE.................................................................... 62
I - BALCONI ....................................................................... 62
J - IMPIANTI GAS / LUCE / ACQUA................................ 62
K - RISCALDAMENTO....................................................... 63
L - CITOFONO E VIDEOCITOFONO ............................... 63
M - ASSICURAZIONE ........................................................ 63
N - PULIZIA DELLE PARTI COMUNI .............................. 64
O - LA SUDDIVISIONE DELLE SPESE TRA PROPRIETARIO E INQUILINO....................................................... 64
IV - LE INNOVAZIONI............................................................. 66
1 INNOVAZIONI GRAVOSE E VOLUTTUARIE................. 68
2 INNOVAZIONI VIETATE................................................... 69
3 INNOVAZIONI SI’ INNOVAZIONI NO............................. 70
V - IL CONTENZIOSO CONDOMINIALE............................ 73
1 L’IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE ........................... 73
A - CHI HA IL DIRITTO DI IMPUGNARE ........................ 73
B - IN QUALI CASI SI PUO’ IMPUGNARE ...................... 74
C - ENTRO QUALE TERMINE SI DEVE IMPUGNARE ... 74
2 L’AMMINISTRATORE E LA RAPPRESENTANZA DEL CONDOMINIO ..................................................................................... 76
3 IL DISSENSO DEI CONDOMINI RISPETTO ALLE.......... 77
3 LITI....................................................................................... 77
VI - LE QUESTIONI PRATICHE PIU’ FREQUENTI .......... 79
1 AMMINISTRATORE........................................................... 79
2 SPESE ................................................................................... 84
3 ASSEMBLEA ....................................................................... 89
