«Art. 67. – Ogni condomino può
intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito
di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non
può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore
proporzionale.
Disciplina dell'uso delle cose e dei
servizi comuni
L'Amministratore del Condominio è tenuto a disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che sia assicurato a tutti i condomini il miglior godimento. Pertanto egli non ha il potere, per esempio, di portare di propria iniziativa modifiche strutturali all'edificio condominiale, ma ha il diritto, in mancanza di diverse disposizioni dell'assemblea, di detenere le chiavi dei locali comuni, per assicurarne l'uso da parte dei singoli condomini in condizioni di parità.
L'Amministratore del Condominio è tenuto a disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che sia assicurato a tutti i condomini il miglior godimento. Pertanto egli non ha il potere, per esempio, di portare di propria iniziativa modifiche strutturali all'edificio condominiale, ma ha il diritto, in mancanza di diverse disposizioni dell'assemblea, di detenere le chiavi dei locali comuni, per assicurarne l'uso da parte dei singoli condomini in condizioni di parità.
VVVVVVVVVV
GIARDINO
5)
l’aver acconsentito, con dolo o colpa, alla cancellazione delle
formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del
condominio;
VVVVVVVVV
Art. 24.1. L’articolo 69 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:
«Art. 69. – I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere riveduti o modificati, all’unanimità. Tali valori, anche nell’interesse di un solo condomino, possono essere riveduti o modificati, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, terzo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore di calcolo materiale;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici, di modificazione delle destinazioni d’uso o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni».
VVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVV
Ciao a tutti. non so se questo è il
posto giusto per postare questo messaggio.
Il mio collega abita in un condominio. Edificio in muratura del 1905. Al piano di sottoo STANNO/ DICEMBRE 2012 /hanno/ fatto dei lavori, DEMOLENDO PARETI / E HANNO INTENZIONE DI ELIMINARE UN PILASTRO CHE REGGE UNA ROMPITRATTA / FARE DEI NUOVI PILASTRI demolendo muri portanti modificando destinazioni d'uso da taverna magazzino a garage per ospitare più auto. Le murature esistenti saranno sicuramente affaticate dalla costruzione di 4 nuovi pilastri in cemento armato. Questo come detto per ricavare un garage per ospitare più vetture.
Il pavimento si è pesantemente fessurato. Nel muro del bagno sono presente crepe e il tubo inserito nel muro dal vicino ha provocato danni in bagno.
I lavori sono stati eseguiti con il silenzio dell'amministratrice del condominio.
I lavori dal punto di vista strutturale sono discutibili, il progetto e fa veramente pena.
In più non è sata chiesta l'autorizzazione dell'assemblea condominiale.
Mi sapete dire se è necessaria l'auorizzazione dell'assemblea? La legge, è chiara e richiamma l' articolo del codice civile, che specifica esattamente chi è autorizzato a dare l'auorizzazione di eseguire lavori strutturali in un condominio
Il mio collega abita in un condominio. Edificio in muratura del 1905. Al piano di sottoo STANNO/ DICEMBRE 2012 /hanno/ fatto dei lavori, DEMOLENDO PARETI / E HANNO INTENZIONE DI ELIMINARE UN PILASTRO CHE REGGE UNA ROMPITRATTA / FARE DEI NUOVI PILASTRI demolendo muri portanti modificando destinazioni d'uso da taverna magazzino a garage per ospitare più auto. Le murature esistenti saranno sicuramente affaticate dalla costruzione di 4 nuovi pilastri in cemento armato. Questo come detto per ricavare un garage per ospitare più vetture.
Il pavimento si è pesantemente fessurato. Nel muro del bagno sono presente crepe e il tubo inserito nel muro dal vicino ha provocato danni in bagno.
I lavori sono stati eseguiti con il silenzio dell'amministratrice del condominio.
I lavori dal punto di vista strutturale sono discutibili, il progetto e fa veramente pena.
In più non è sata chiesta l'autorizzazione dell'assemblea condominiale.
Mi sapete dire se è necessaria l'auorizzazione dell'assemblea? La legge, è chiara e richiamma l' articolo del codice civile, che specifica esattamente chi è autorizzato a dare l'auorizzazione di eseguire lavori strutturali in un condominio
vvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvvVVVVVVVVV
Costruzione di garage per uso
commerciale
|
Permesso
|
1-2
|
VVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVV
ASSICURAZIONE /false attestazioni dell'amministratore/ Tetto in legno dichiarato ignifugo.
VVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVV
MOFICHE STRUTTURALI
VVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVV
Ma se anche non lo fossero, è
sacrosanto che chi ha subito danni venga risarcito (e sarà
ovviamente così, di questo non dubitare).
per le modifiche strutturali.
i pilastri LE MURATURE PORTANTI in casa mia non sono miei ma sono anche di quelli che abitano di sopra e di sotto.
i pilastri LE MURATURE PORTANTI in casa mia non sono miei ma sono anche di quelli che abitano di sopra e di sotto.
Vi è il divieto di intervenire su murature
portanti, indipendentemente dal fatto che sia stata presentata una
DIA oppure no.
Ma poi, hanno davvero toccato le fondazioni, le murature portanti e i divisori.
Ma poi, hanno davvero toccato le fondazioni, le murature portanti e i divisori.
Comunque il terreno su cui poggiano le fondazioni, le fondazioni, i solai e le murature portanti
sono elementi strutturali e come tali sono beni condominiali per cui
solo l'assemblea dei condomini può deliberare in merito e serve
anche l'unanimità di tutti i condomini (art. 1120 del codice civile)
_________________
Cordiali saluti
Arch. Ugo Terzi
L'articolo 1120 dice che non posso fare
lavori che mettano in pericolo e provochino danni alle strutture condominiali. mi pare ovvio.
Il Codice Civile dice
esplicitamente che le strutture sono un bene comune come la facciata
e l'ascensore.
VVVVVVVVVVVVVVV
| l’articolo 1120
c.c. vieta le innovazioni che: - possono recare pregiudizio alla stabilità o sicurezza del fabbricato; - ne alterino il decoro architettonico; - rendano alcune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche da parte di un solo condomino. Neanche con la maggioranza dei 2/3 i condomini possono deliberare innovazioni che possono potenzialmente creare problemi alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, al suo decoro architettonico o che rendano alcune parti dell’edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino. VVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVV Art. 5. 1. All’articolo 1120 del codice civile, il primo comma è sostituito dai seguenti: «Salvo che sia altrimenti stabilito dalla legge, i condomini, con la maggioranza indicata dal quarto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Sono valide, se approvate dall’assemblea a maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio nel rispetto, se del caso, delle disposizioni di cui al secondo, terzo e quarto comma dell’articolo 1117-ter, le deliberazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio; 3) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze. L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni». VVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVV 1. L’articolo 1122 del codice civile è sostituito dal seguente: «Art. 1122. – (Opere su parti di proprietà o uso individuale). – Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti comuni di cui si sia riservata la proprietà o l’uso individuale, ciascun condomino non può eseguire opere o modifiche ovvero variare la destinazione d’uso indicata dal titolo, benché consentite dalle norme di edilizia, se ne derivi danno alle parti comuni o individuali o notevole diminuzione di godimento o valore di esse, ovvero pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea. In mancanza di dettagliate informazioni sul contenuto specifico e sulle modalità di esecuzione, l’amministratore può, previa diffida, rivolgersi all’autorità giudiziaria che provvede in via d’urgenza ai sensi dell’articolo 1171». VVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVV Infine l’articolo 1117 c.c. indica le cose che sono oggetto di proprietà comune. 1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune; 2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini. VVVVVVVVVVVVVVVV Queste le principali innovazioni introdotte: - l’art. 1117 c.c. viene riformulato in modo da tener conto delle innovazioni tecnologiche intervenute dalla approvazione del codice civile; viene in parte riformulato l’elenco delle parti comuni dell’edificio con l’indicazione dei “sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per le telecomunicazioni e simili”; - con l’inserimento dell’art. 1117 bis si chiarisce in via definitiva che le disposizioni in materia di condominio non vanno esclusivamente applicate al tradizionale “condominio verticale”, ma anche al c.d. “condominio orizzontale” o “supercondominio”, vale a dire all’insieme di edifici strutturalmente autonomi, ma aventi in comune beni, servizi, locali o spazi aperti destinati a favorire il migliore godimento degli immobili di proprietà esclusiva; - stabilisce il nuovo art. 1117 ter che le deliberazioni in materia di modificazione d’uso e sostituzione delle parti comuni devono essere adottate con un numero di voti pari alla maggioranza dei presenti e ai due terzi del valore dell’edificio; - viene introdotta nel nuovo art. 1117 quater una particolare procedura per la tutela delle destinazioni d’uso dei beni comuni; VVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVDISEGNO DI LEGGE Art. 1117-quater. – (Tutela delle destinazioni d’uso). – In caso di attività contrarie alle destinazioni d’uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà individuale, ogni condomino ed ogni conduttore può chiedere all’amministratore di intervenire mediante diffida e, in caso di mancata cessazione delle violazioni nonostante la diffida, chiedere all’amministratore di convocare l’assemblea, inserendo all’ordine del giorno la richiesta di tutela della destinazione d’uso. L’amministratore è tenuto a convocare senza indugio l’assemblea. Decorso il termine di trenta giorni dalla richiesta senza che sia stata convocata l’assemblea, è ammesso il ricorso all’autorità giudiziaria che provvede in via di urgenza. Nel caso in cui accerti la violazione della destinazione d’uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà individuale, l’autorità giudiziaria ordina la cessazione dell’attività e la rimessione delle cose in pristino e, salvo il risarcimento del danno, può condannare il responsabile al pagamento di una ulteriore somma di denaro in favore del condominio da determinare tenendo conto della gravità della violazione e dei benefìci ricavati». _________________ Se un uomo parte con delle certezze finirà con dei dubbi; ma se si accontenta di iniziare con qualche dubbio, arriverà alla fine a qualche certezza.(F.Bacone) |
- L’articolo 1126 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1126. – (Lastrici solari di uso esclusivo). – Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non sia comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini, in proporzione al valore dell’unità immobiliare di ciascuno».
VVVVVVVVVVVVVVV
7)
l’inottemperanza agli obblighi di cui agli articoli 1117-quater,
1122-bis
e 1130, numeri
6), 7), 9) e 10);
l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al
secondo comma del presente articolo;
9) l’inerzia di fronte a situazioni che richiedono il suo intervento per la sicurezza ai sensi dell’articolo 1122-bis.
l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al
secondo comma del presente articolo;9) l’inerzia di fronte a situazioni che richiedono il suo intervento per la sicurezza ai sensi dell’articolo 1122-bis.
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edifici
Approvata dal Senato la nuova disciplina del condominio degli edifici
By Redazione on 27 gennaio 2011
Da un primo sommario esame della nuova disciplina appare evidente che si è ritenuto opportuno non attribuire un’autonoma capacità giuridica ai condominii e non prevedere per i medesimi un regime gestionale analogo a quello dettato dal codice civile per le società.
Ciò in quanto non si è voluta abbandonare la concezione tradizionale secondo cui deve essere attribuita preminenza alle singole unità abitative rispetto alle parti comuni dell’edificio, destinate in modo meramente strumentale a consentire il miglior godimento del bene di proprietà individuale.
Decisiva al riguardo è stata la considerazione che diversamente si sarebbe rischiato di determinare una fortissima compressione dei diritti della minoranza dei condòmini in tutti i casi un condòmino “di maggioranza” fosse stato in grado di prevalere in sede di adozione delle decisioni inerenti la gestione dei beni comuni.
Queste le principali innovazioni introdotte:
- l’art. 1117 c.c. viene riformulato in modo da tener conto delle innovazioni tecnologiche intervenute dalla approvazione del codice civile; viene in parte riformulato l’elenco delle parti comuni dell’edificio con l’indicazione dei “sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per le telecomunicazioni e simili”;
- con l’inserimento dell’art. 1117 bis si chiarisce in via definitiva che le disposizioni in materia di condominio non vanno esclusivamente applicate al tradizionale “condominio verticale”, ma anche al c.d. “condominio orizzontale” o “supercondominio”, vale a dire all’insieme di edifici strutturalmente autonomi, ma aventi in comune beni, servizi, locali o spazi aperti destinati a favorire il migliore godimento degli immobili di proprietà esclusiva;
- stabilisce il nuovo art. 1117 ter che le deliberazioni in materia di modificazione d’uso e sostituzione delle parti comuni devono essere adottate con un numero di voti pari alla maggioranza dei presenti e ai due terzi del valore dell’edificio;
- viene introdotta nel nuovo art. 1117 quater una particolare procedura per la tutela delle destinazioni d’uso dei beni comuni;
- si modifica l’art. 1118, prevedendosi che il diritto di ciascun condòmino sulle cose comuni sia proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene (formula analoga a quella dell’attuale art. 1118), ma con la specificazione che tale valore va determinato “tenendo conto delle destinazioni d’uso strutturali e funzionali” e si introducono due deroghe al principio di non rinunziabilità del diritto sulle cose comuni (ipotesi previste da leggi speciali e distacco dall’impianto di riscaldamento o condizionamento purché ciò non comporti problemi di funzionamento o aggravio di spesa eccessivo per gli altri condòmini);
- le circostanze in cui si può fare eccezione al principio di indivisibilità (art. 1119), vengono individuate nella divisibilità dei beni comuni in parti corrispondenti alle quote spettanti a ciascun condòmino senza che ciò arrechi pregiudizio alla destinazione o al valore delle unità immobiliari di proprietà esclusiva;
- si introduce nell’art. 1129 l’obbligo per l’amministratore di presentare, se richiesto all’atto della nomina, una polizza assicurativa a garanzia dell’adempimento degli obblighi derivanti dal mandato;
- lo stesso articolo èleva la durata del mandato dell’amministratore da uno a due anni e impone al medesimo una serie di oneri informativi finalizzati a consentire un più stringente controllo dei condòmini sul suo operato.
Di seguito il testo integrale del disegno di legge n. 71.
—
Art. 1.
1. L’articolo 1117 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1117. – (Parti comuni dell’edificio). – Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, se non risulta il contrario dal titolo, che a pena di nullità deve indicarne l’ulteriore destinazione d’uso, anche se aventi diritto a godimento periodico:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia e gli stenditoi;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, , e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche».
Art. 2.
1. Dopo l’articolo 1117 del codice civile sono inseriti i seguenti:
«Art. 1117-bis. – (Ambito di applicabilità). – Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.
Le disposizioni sulle distanze di cui alle sezioni VI e VII del capo II del titolo II del presente libro non si applicano ai condominii, salvo che la condizione dei luoghi lo richieda, tenuto conto dell’amenità, della comodità o di altre qualità dei beni che ivi si trovano.
Il godimento individuale di parti comuni si intende tollerato dagli altri condomini ai sensi dell’articolo 1144. La cessazione della tolleranza può essere provata soltanto mediante atto scritto comunicato all’amministratore o, in mancanza di amministratore, a tutti i condomini.
Art. 1117-ter. – (Modificazioni delle destinazioni d’uso e sostituzioni delle parti comuni). – La sostituzione delle parti comuni, ovvero la modificazione della loro destinazione d’uso, se ne è cessata l’utilità ovvero è altrimenti realizzabile l’interesse comune, è approvata dall’assemblea con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, quinto comma.
La convocazione dell’assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.
La convocazione dell’assemblea, a pena di nullità, deve contenere l’indicazione dell’oggetto della deliberazione, l’individuazione delle parti comuni oggetto della modificazione o sostituzione e la descrizione specifica delle modalità di esecuzione degli interventi proposti.
La deliberazione, redatta con atto pubblico a pena di nullità, non deve determinare danno ai diritti dei singoli condomini in forza dei rispettivi titoli di proprietà e deve contenere la dichiarazione espressa di avere effettuato gli adempimenti di cui ai precedenti commi.
Art. 1117-quater. – (Tutela delle destinazioni d’uso). – In caso di attività contrarie alle destinazioni d’uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà individuale, ogni condomino ed ogni conduttore può chiedere all’amministratore di intervenire mediante diffida e, in caso di mancata cessazione delle violazioni nonostante la diffida, chiedere all’amministratore di convocare l’assemblea, inserendo all’ordine del giorno la richiesta di tutela della destinazione d’uso.
L’amministratore è tenuto a convocare senza indugio l’assemblea. Decorso il termine di trenta giorni dalla richiesta senza che sia stata convocata l’assemblea, è ammesso il ricorso all’autorità giudiziaria che provvede in via di urgenza.
Nel caso in cui accerti la violazione della destinazione d’uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà individuale, l’autorità giudiziaria ordina la cessazione dell’attività e la rimessione delle cose in pristino e, salvo il risarcimento del danno, può condannare il responsabile al pagamento di una ulteriore somma di denaro in favore del condominio da determinare tenendo conto della gravità della violazione e dei benefìci ricavati».
Art. 3.
1. L’articolo 1118 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1118. – (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni). – Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene, tenendo conto delle destinazioni d’uso strutturali e funzionali.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni, né essere liberato dal vincolo di solidarietà nei confronti dei terzi.
Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese di manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma».
Art. 4.
1. L’articolo 1119 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1119. – (Indivisibilità). – Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che le stesse siano state sottratte all’uso comune per effetto di una deliberazione ai sensi dell’articolo 1117-ter se la divisione può avvenire in parti corrispondenti ai diritti di ciascuno, rispettando la destinazione e senza pregiudicare il valore delle unità immobiliari. Si applicano le disposizioni degli articoli 1111 e seguenti».
Art. 5.
1. All’articolo 1120 del codice civile, il primo comma è sostituito dai seguenti:
«Salvo che sia altrimenti stabilito dalla legge, i condomini, con la maggioranza indicata dal quarto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Sono valide, se approvate dall’assemblea a maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio nel rispetto, se del caso, delle disposizioni di cui al secondo, terzo e quarto comma dell’articolo 1117-ter, le deliberazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio;
3) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze.
L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni».
Art. 6.
1. L’articolo 1122 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1122. – (Opere su parti di proprietà o uso individuale). – Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti comuni di cui si sia riservata la proprietà o l’uso individuale, ciascun condomino non può eseguire opere o modifiche ovvero variare la destinazione d’uso indicata dal titolo, benché consentite dalle norme di edilizia, se ne derivi danno alle parti comuni o individuali o notevole diminuzione di godimento o valore di esse, ovvero pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.
In mancanza di dettagliate informazioni sul contenuto specifico e sulle modalità di esecuzione, l’amministratore può, previa diffida, rivolgersi all’autorità giudiziaria che provvede in via d’urgenza ai sensi dell’articolo 1171».
Art. 7.
1. Dopo l’articolo 1122 del codice civile sono inseriti i seguenti:
«Art. 1122-bis. – (Interventi urgenti a tutela della sicurezza negli edifici). – Nelle parti comuni e nelle unità immobiliari di proprietà individuale non possono essere realizzati o mantenuti impianti od opere che non rispettino la normativa sulla sicurezza degli edifici. Il mancato rispetto di detta normativa si considera situazione di pericolo immanente per l’integrità delle parti comuni e delle unità immobiliari di proprietà individuale, nonché per l’integrità fisica delle persone che stabilmente occupano il condominio o che abitualmente vi accedono.
L’amministratore, su richiesta anche di un solo condomino o conduttore, nel caso in cui sussista il ragionevole sospetto che difettino le condizioni di sicurezza di cui al primo comma, accede alle parti comuni dell’edificio ovvero richiede l’accesso alle parti di proprietà o uso individuale al condomino o al conduttore delle stesse.
La semplice esibizione della documentazione amministrativa relativa all’osservanza delle normative di sicurezza non è di ostacolo all’accesso.
L’amministratore esegue l’accesso alle parti comuni con un tecnico nominato d’accordo con il richiedente ed esegue l’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale con un tecnico nominato di comune accordo tra il richiedente e l’interpellato. Il tecnico nominato, al termine dell’accesso, consegna una sintetica relazione al richiedente ed all’amministratore, il quale la tiene a disposizione di chiunque vi abbia interesse.
A seguito dell’accesso, qualora risulti la situazione di pericolo di cui al primo comma, l’amministratore convoca senza indugio l’assemblea per gli opportuni provvedimenti, salvo il ricorso di chiunque vi abbia interesse al tribunale per gli opportuni provvedimenti anche cautelari.
Nel caso in cui l’interpellato non consenta l’accesso o non si raggiunga l’accordo sulla nomina del tecnico, previa, ove possibile, convocazione dell’assemblea, possono essere richiesti al tribunale gli opportuni provvedimenti anche in via di urgenza. Il tribunale, valutata ogni circostanza e previo accertamento delle condizioni dei luoghi, può, anche in via provvisoria, porre le spese a carico di chi abbia immotivatamente negato il proprio consenso all’accesso.
Le spese delle operazioni di cui al presente articolo, qualora i sospetti si rivelino manifestamente infondati, sono a carico di chi ha richiesto l’intervento all’amministratore. In tal caso, se vi è stato accesso a proprietà individuali, il medesimo richiedente è tenuto, oltre che al risarcimento del danno, a versare al proprietario che ha subìto l’accesso un’indennità di ammontare pari al 50 per cento della quota condominiale ordinaria dovuta dallo stesso proprietario in base all’ultimo rendiconto approvato dall’assemblea.
Art. 1122-ter. – (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva). – Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.
L’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle opere. In caso di impedimento all’accesso o di richiesta di garanzia eccessivamente onerosa, l’autorità giudiziaria provvede anche in via di urgenza.
L’interessato ed i suoi aventi causa sopportano le spese di ripristino delle cose altrui o comuni nel caso di sopravvenuta impossibilità di uso dell’impianto ed anche nel caso di rimozione».
Art. 8.
1. All’articolo 1124 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:
a) il primo comma è sostituito dal seguente:
«Le scale e gli ascensori sono mantenuti e ricostruiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo»;
b) la rubrica è sostituita dalla seguente: «Manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori».
2. L’articolo 1126 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1126. – (Lastrici solari di uso esclusivo). – Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non sia comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini, in proporzione al valore dell’unità immobiliare di ciascuno».
Art. 9.
1. L’articolo 1129 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1129. – (Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore). – Quando i condomini sono più di quattro, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini.
Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore dichiara all’assemblea di aver assolto agli oneri di cui all’articolo 71 delle disposizioni per l’attuazione del presente codice e comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, nonché l’ubicazione, la denominazione e il codice fiscale degli altri condominii eventualmente amministrati, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. L’amministratore, entro dieci giorni dall’accettazione, provvede altresì all’aggiornamento dei dati del registro di cui all’articolo 71 delle disposizioni per l’attuazione del presente codice.
CAPOSCALE
Sul
luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile
anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del
domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore.
In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.
In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.
VVVVVVVVVVVVVVV
L’amministratore
risponde dei danni a lui imputabili per il ritardo.
L’incarico di amministratore ha durata di due anni, salvo diversa espressa deliberazione dell’assemblea, e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
L’incarico di amministratore ha durata di due anni, salvo diversa espressa deliberazione dell’assemblea, e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
…
4)
la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di
confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale
dell’amministratore o di altri condomini
VVVVVVVVVVVVVVV
«Art. 1130-bis.
– (Rendiconto
condominiale). –
Il rendiconto condominiale è redatto con criteri di competenza; le
voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla
situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle
eventuali riserve devono essere espressi in modo da consentire
l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di
un riepilogo finanziario, nonché di una nota esplicativa della
gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle
questioni pendenti. L’assemblea condominiale può, in qualsiasi
momento o per più annualità specificamente identificate, nominare
un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La
deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina
dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i
condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i
titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari possono
prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo
e estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti
giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data
della relativa registrazione.L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo».
VVVVVVVVVVVVVVV
1. All’articolo 1131 del
codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:a) al primo comma, le parole: «dall’articolo precedente» sono sostituite dalle seguenti: «dall’articolo 1130» ed è aggiunto, in fine, il seguente periodo: «Nell’attuazione delle deliberazioni di cui all’articolo 1117-ter e nell’esecuzione degli atti ad esse relativi, ogni limite o condizione ai poteri di rappresentanza si considera non apposto»;
«L’amministratore, previa autorizzazione dell’assemblea, è legittimato a consentire la cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio».
2. All’articolo 1133 del codice civile è aggiunto, in fine, il seguente comma:
«Ove non si prendano provvedimenti per l’amministrazione delle parti comuni, ciascuno dei condomini, previa diffida all’amministratore o in mancanza a tutti gli altri condomini, può ricorrere al tribunale che provvede in camera di consiglio. Il tribunale può anche autorizzare l’esecuzione degli interventi opportuni e la ripartizione delle spese».
Art. 13.
VVVVVVVVVVVVVVV
«Art. 1134. – (Gestione
di iniziativa individuale).
– Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza
autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha
diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.Se una deliberazione adottata dall’assemblea non viene eseguita, ciascun condomino può diffidare l’amministratore o, in mancanza, il condomino eventualmente incaricato. Decorsi inutilmente trenta giorni dalla diffida, egli può intraprendere l’esecuzione della deliberazione ineseguita. Se entro tale termine l’amministratore si oppone per iscritto all’iniziativa del condomino, questi può chiedere l’autorizzazione del tribunale che, sentite le parti, provvede in via d’urgenza, disponendo anche in ordine alle modalità di esecuzione ed alle relative spese».
2. All’articolo 1135 del codice civile è aggiunto, in fine, il seguente comma:
«L’assemblea può autorizzare l’amministratore a collaborare a progetti territoriali promossi dalle istituzioni locali per migliorare la qualità della vita e la sicurezza della zona in cui il condominio è ubicato anche mediante la preventiva raccolta di dati relativi ai bisogni e alle esigenze di lavoro di residenti e abitanti».
VVVVVVVVVVVVVVV
Chi
subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con
questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a
quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».
VVVVVVVVVVVVVVV
«L’avviso di convocazione,
contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve
essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per
l’adunanza in prima convocazione, e deve contenere l’indicazione
del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o
incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione
assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice
su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente
convocati.L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.
L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi».
VVVVVVVVVVVVVVV
«Art.
70. – Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere
stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad
euro 100 e, in caso di recidiva, fino ad euro 1.000. La somma è
devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese
ordinarie».
VVVVVVVVVVVVVVV
IO
MI ISCRIVO
1. L’articolo 71 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:
«Art. 71. – È tenuto presso le Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura il registro pubblico degli amministratori di condominio.
L’iscrizione nel registro di cui al primo comma, da effettuare presso la Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura della provincia nella quale il condominio si trova, è obbligatoria per chi intenda svolgere le funzioni di amministratore, deve precedere l’esercizio della relativa attività e deve essere comunicata al condominio amministrato.
Per essere iscritti nel registro gli interessati devono indicare i propri dati anagrafici e il codice fiscale, o se si tratta di società la sede legale e la denominazione, nonché l’ubicazione e il codice fiscale di tutti i condominii amministrati. Ai fini dell’iscrizione e dei successivi aggiornamenti del registro, gli interessati devono altresì dichiarare che non sussistono, né sono sopravvenute, le condizioni ostative all’iscrizione indicate nell’ottavo comma. Se si tratta di società, la predetta dichiarazione deve essere rilasciata da coloro che, nell’ambito della stessa, svolgono funzioni di direzione e amministrazione.
Nel registro sono indicati, oltre ai dati di cui al terzo comma, la data di iscrizione nel registro, i dati relativi alle nomine e alla cessazione degli incarichi, nonché tutte le ulteriori variazioni.
L’esercizio dell’attività di amministratore in mancanza di iscrizione o in caso di omessa o inesatta comunicazione dei dati di cui al terzo e al quarto comma non dà diritto a compenso per tutte le attività svolte a decorrere dal momento in cui l’iscrizione risulta irregolare e comporta la sanzione amministrativa da euro 200 a euro 1.000, ovvero da euro 2.000 a euro 10.000 in caso di esercizio dell’attività in forma societaria. Le sanzioni sono irrogate dalla Camera di commercio industria, artigianato e agricoltura competente per territorio. La reiterazione della violazione comporta altresì la perdita della capacità di essere iscritti nel registro per i cinque anni successivi.
I dati contenuti nel registro sono gestiti con modalità informatizzate e consentono la ricerca sia per nome dell’amministratore, sia per denominazione e indirizzo del condominio, sia per codice fiscale. Chiunque può accedere ai predetti dati ed ottenerne copia conforme previo rimborso delle spese.
Non si applicano le disposizioni dei commi precedenti nei confronti dei soggetti indicati nell’articolo 1129, sesto comma, del codice, che svolgono la funzione di amministratore solo del proprio condominio, se i condomini non sono più di venti e l’amministratore è un condomino. In tal caso tuttavia l’interessato comunica la denominazione e l’ubicazione del condominio, i propri dati anagrafici e il codice fiscale, l’insussistenza delle condizioni ostative di cui all’ottavo comma, nonché la data di inizio e di cessazione dell’incarico, affinché tali dati siano separatamente riportati nel registro. Gli effetti della nomina decorrono dalla data dell’avvenuta comunicazione. In mancanza, sono applicabili le sanzioni di cui al quinto comma.
Non possono essere iscritti nel registro coloro che, salvi gli effetti della riabilitazione, siano stati condannati con sentenza irrevocabile:
1) alla pena della reclusione non inferiore a due anni per un delitto non colposo contro la pubblica amministrazione, contro la fede pubblica o contro il patrimonio;
2) alla pena della reclusione per un delitto non colposo contro il patrimonio commesso nell’esercizio dell’attività di amministratore di condominio.
I diritti annuali di segreteria per l’iscrizione al registro sono determinati dalle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura sulla base di procedure indicate con decreto del Ministro dello sviluppo economico, sentito il Ministro dell’economia e delle finanze, con cadenza biennale, al fine di garantire l’equilibrio finanziario relativo alla tenuta del registro. La tenuta del registro non deve comportare oneri a carico della finanza
